2025年以降は、相続をきっかけに実家を引き継ぐ世代がさらに広がり、実家じまいは一部の人だけの話ではなくなりつつあります。相続件数の増加や空き家問題の深刻化を背景に、「実家をどうするか」という問いに直面する人が、この数年でさらに増えていくでしょう。

一方で、いざ相続した実家を前にすると、何から考えればよいのか分からず、判断を先送りにしてしまうケースも目立ちます。

維持管理、税金、権利関係、売却の可否といった問題が同時に押し寄せるため、解決方法を整理しきれないまま時間だけが過ぎてしまう状況が生まれやすいのが実情です。

本記事では、日本が今後直面する相続・空き家問題という社会的課題を整理した上で、いざ相続した実家をどうすればいいのかについて、具体的な解決策である「実家じまい」を軸に解説します。

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相続件数の増加とともに空き家問題が深刻化

ここ数年、「相続」と「空き家」は切り離せないテーマとして語られるようになりました。相続が増えれば、それに伴って実家を引き継ぐ人も増えます。

しかし、引き継いだ実家をどう使うのか、どう手放すのかが決まらないまま時間が過ぎ、結果として空き家になるケースが目立っています。まずは、相続そのものがどれほど増えているのかを確認してみましょう。

2024年は相続件数が過去最大に

相続が身近な出来事になっている背景には、統計上のはっきりした変化があります。国税庁の公表データを見ると、相続税の申告件数は年々増加しており、2024年は過去最多を更新しました。これは一部の資産家だけの話ではなく、一般家庭にも相続が広がっていることを示しています。
（参考：国税庁「令和６年分　相続税の申告事績の概要」）

相続件数が増えている要因の一つが「団塊世代の高齢化」で、この世代が後期高齢者となり、死亡者数そのものが増えています。
（参考：東洋経済オンライン「『二重の打撃』団塊世代75歳超の『2025年問題』と『コロナ禍』深まる日本経済の財政依存構造と、自律性回復への期待」）

加えて、その子世代もすでに高齢期に差しかかっており、「老老相続」と呼ばれる状況が珍しくなくなりました。相続人自身が定年後、あるいは持病を抱えながら判断を迫られる場面も増えています。

相続は一度きりの出来事ではありません。親から子へ、さらにその次へと連続して発生します。件数の増加は、単なる数字の話ではなく、判断を担う人が増え続けている現実を映しています。相続が特別な出来事ではなくなった今、その後に何が起きているのかを冷静に見ていく必要があります。

相続の増加も相まって空き家も増え続けている

相続件数の増加と歩調を合わせるように、空き家も増えています。総務省の住宅・土地統計調査では、全国の空き家数、空き家率はいずれも長期的に上昇傾向にあります。

注目すべきなのは、新築需要の低下だけでなく、「相続された家」が空き家化していることです。

実家を相続したものの、自分はすでに別の場所に住んでいる。仕事や家庭の事情で戻る予定もない。しかし、すぐに売る決断もつかない。こうした宙ぶらりんの状態が続いた結果、誰も住まない家として残ってしまい、使い道が決まらないまま、時間だけが経過していく構造です。

当初は個人や家族の問題として始まった話でも、空き家が増えれば地域全体に影響が及びます。管理が行き届かない家が増えれば、防犯や景観、災害時の安全性といった点で周囲に不安が広がります。

関連記事：空き家を相続してしまったらどうすればいい？空き家の維持費はどのくらい？

相続した実家を放置し続けることで発生するリスク

相続した直後は、葬儀や各種手続きに追われ、実家のことまで手が回らない人も多いのが実情だとは思いますが、「少し落ち着いてから考えよう」と判断を先送りにした結果、実家が空き家の状態で時間だけが過ぎていくケースは珍しくありません。

ただ、実家は誰も住んでいなくても、所有している限り、一定の負担と責任が発生します。以下より、実家を放置することで、どのようなリスクが積み重なっていくのかを解説します。

維持管理の負担が続く

まず挙げられるのが維持管理の負担です。相続したばかりの実家であっても、最低限の管理からは逃れられません。

人が住まなくなった家は、想像以上に傷みが早く進み、定期的に窓を開けて換気をしないと湿気がこもり、室内にカビが発生しやすくなります。庭がある場合は、雑草や庭木の手入れも必要です。これらを放置すれば、近隣から苦情が出る原因にもなります。

実家が遠方にある場合、管理のたびに移動時間や交通費がかかります。月に一度でも足を運べば、交通費や時間などが負担になります。

当然、住んでいなくても固定資産税の支払いは毎年続きます。管理の手間と出費が重なり、「使っていない家に時間とお金を割いている」という感覚を持つ人は少なくありません。放置しているつもりでも、実際には継続的な対応を求められるのが現実です。

特定空き家に指定されると固定資産税の支払いが6倍に

前述の固定資産税の話と繋がる内容について、より詳しく解説します。まず、空き家であっても、一定の管理がされている間は「住宅用地特例」が適用され、固定資産税は軽減されています。
（参考：総務省「固定資産税」）

しかし、管理不全の状態が続くと、自治体から指導や勧告を受け、最終的には「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家と判断されると、この軽減措置が外れ、固定資産税の負担が大きく変わります。
（参考：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）

（出典：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」）

具体的には、住宅用地としての扱いがなくなり、土地にかかる固定資産税が最大で約6倍になることがあります。

建物を放置した結果、税負担だけが跳ね上がる構造です。所有者としては何も変えていないつもりでも、行政からの評価が変わることで支出が増える点は見落とされがちです。相続直後に判断を先延ばしにしたことで、数年後に重い税負担だけが残るケースもあります。

関連記事：空き家の放置を続けるとどうなる？ 行政代執行までの流れを解説

経年で劣化が進み、売却の判断が難しくなる

空き家は、人が住んでいる家よりも劣化の進行が早いとされています。日常的な換気や清掃が行われないため、湿気が溜まり、カビや異臭が発生しやすくなります。屋根や外壁の小さな不具合も気づかれないまま放置され、雨漏りに発展することがあります。シロアリ被害も、発見が遅れやすい問題の一つです。

こうした劣化が進むと、「売ろうと思えば売れる」と考えていた実家が、いつの間にか条件付きでしか売れない状態になることがあります。修繕費をかけるか、解体を前提にするかといった選択を迫られ、判断のハードルが一段上がります。時間が経つほど選択肢が増えるわけではなく、むしろ絞られていく点は意識しておく必要があります。

近隣トラブルや苦情が発生しやすくなる

実家を空き家のままにしておくと、近隣との関係にも影響が出やすくなります。雑草が伸び放題になったり、庭木が越境したりすると、周囲から管理を求められることがあり、相続したばかりで状況を把握しきれていない段階でも、所有者として対応を求められるのが現実です。

また、人の出入りが少ない家は、不法投棄や空き巣被害の対象になりやすい傾向があります。被害が起きた場合、近隣からの視線は厳しくなり、関係が悪化しかねず、実家をどう扱うかの判断を後回しにした結果、周囲との摩擦が増えてしまう点も、放置によるリスクの一つなのです。

2025年以降は「実家じまい」が重要になってくる

以上のとおり、相続した実家をどう扱うかは、単に個人宅の話題ではなく、大きな社会問題になっており、親や祖父母が住んでいた実家を子世代が整理・処分する「実家じまい」の必要性が高まっています。

近年は「家じまい」という言葉が使われることが増えていますが、これは単に物理的に家を手放すのではなく、人生の一区切りとして不動産の扱いを整理する意味合いが強い言葉です。

どちらも住まいに関わる決断という点では共通していますが、家じまいが所有者本人の意思で進むのに対して、実家じまいは相続人が主体になって進める点が特徴です。

こうした実家じまいの必要性は、社会の構造が変わっていることと無関係ではありません。前述した「団塊世代の後期高齢者化」「空き家の増加」以外にも、2024年から相続不動産の登記義務化が進み、空き家対策の税制や流通促進策も段階的に導入されたことも影響しています。
（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）

これらは、実家じまいを“考えるタイミング”を前倒しすることにも繋がっていると推察されます。

当社ネクスウィル株式会社の独自調査では、実家を相続した後に「実家じまいを検討している」と答えた人が半数以上に昇り、親の体調変化や家族が集まるタイミングをきっかけに実家じまいを意識し始めるケースが多いことが分かっています。

その一方で、何から始めれば分からないという声も多く、実家じまいが具体的決断に至る前段階で多くの人が立ち止まっている状況も明らかになりました。

関連記事：実家じまいはいつするべき？必要な費用や時期について解説

実家じまいを行った場合に発生する費用

一方で、実家じまいでは費用面の問題が発生します。もちろん、実家じまいにかかるお金は一律ではありません。家の状態や立地、相続後の期間によって、必要になる費用の種類や金額は大きく変わります。

以下より、実家じまいの過程で発生しやすい代表的な費用について整理していきます。

遺品整理・特殊清掃費用

実家じまいの最初の壁になりやすいのが、家の中の片付けです。長年暮らしてきた実家には、家具や家電だけでなく、衣類、書類、思い出の品などが残されています。

自分たちで少しずつ整理する方法もありますが、量が多い場合や時間が取れない場合は、遺品整理業者に依頼するケースもあります。

遺品整理は単なる不用品処分とは異なり、仕分けや取り扱いに配慮が求められるため、費用は部屋数や荷物量に応じて変動します。

また、長期間空き家だった実家では、カビや害虫、臭いが発生していることもあり、その場合は特殊清掃が必要になることがあります。特殊清掃は専門的な作業になるため、通常の片付けよりも費用がかかる点を想定しておく必要があります。

解体工事費用

実家の老朽化が進んでいる場合、建物を解体して土地として整理する必要がありますが、解体工事にかかる費用は、建物の構造や延床面積、立地条件によって大きく変動します。

一般的には木造住宅よりも鉄骨造や鉄筋コンクリート造の方が高くなり、前面道路が狭い場合や重機が入りにくい立地では、追加費用が発生することもあります。

解体費用は一度にまとまった金額が必要になるため、実家じまいを検討する際の心理的なハードルになりやすい部分です。

また、建物を解体すると土地の固定資産税が上がる場合もあり、解体後の維持費用まで含めて考える必要があります。解体するかどうかは、売却方法や今後の使い道とあわせて検討することが求められます。

関連記事：空き家の解体費用はどのくらい？抑えるための方法や高くなるケースを解説

不動産売却における諸費用

実家を売却する場合、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。一般的な仲介売却では、不動産会社への仲介手数料が発生します。成約価格に応じて上限が定められており、売却額が低い物件では割高に感じられることもあります。

このほか、相続登記が済んでいない場合は登記費用（登録免許税+司法書士への報酬）が必要になり、状況によっては測量費用や書類取得費用がかかることもあります。

売却益が出た場合には、譲渡所得税の対象になるケースもあります。実家じまいでは「売れるかどうか」だけでなく、「売却までにどのような費用がかかるのか」を把握しておくことが、判断を誤らないためのポイントになります。

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従来の実家じまいは、何から手を付けるべきか分からず、手続きや判断が後回しになりがちでした。相続人同士の調整、権利関係の整理、残置物の片付け、不動産の売却先探しといった作業がそれぞれ別々に存在し、途中で話が止まってしまうケースも少なくありません。

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共有持分のみの不動産や、老朽化・再建築不可といった理由で一般的な仲介では扱いづらい物件も含めて検討できるため、売却の前段階で話が止まってしまうケースを避けやすくなります。

何から手を付ければよいか分からない段階でも相談いただくことで、実家じまいを断片的な作業の積み重ねではなく、実行可能な形で進めたい方は、ぜひ当社サービスをご利用ください。

実家問題は放置し続けるのではなく早めに対処しよう

相続した実家は、何もしなくても時間とともに状況が変わっていきます。管理の負担や税金、建物の劣化、近隣との関係など、判断を先送りにした結果として生じる問題も少なくありません。

一方で、相続直後は何から考えればよいのか分からず、動けなくなる人が多いのも実情でしょう。実家じまいは、急いで結論を出すことよりも、止まらずに考え続けられる状態をつくることが大切です。

選択肢を整理し、現実的な進め方を知ることで、実家は「重荷」ではなく、きちんと区切りをつけられる存在になります。放置するのではなく、早めに向き合うことで、後悔の少ない判断に繋がるものです。

投稿 相続した実家を手間なく処分する「ワンストップ実家じまい」のご紹介 は ワケガイ｜訳あり不動産の買取・売却サイト に最初に表示されました。

「相続した土地を利用したいのに資金が足りない」「土地を所有せずに家を建てたい」といったケースでは、「どのような権利で土地を使うべきか」が大きな課題になります。このような場面で選択肢となるのが借地権です。

借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利のことで、法律によって契約期間や更新の仕組みが整えられています。

条件の成り立ち方や種類、費用、地主変更時の対抗要件などを正しく理解していないと、契約の見直しや建て替え、相続のタイミングでトラブルに発展しかねません。

そこで本記事では、借地権の基本的な仕組みから、費用、メリット・デメリット、注意すべきリスクまでを詳しく解説します。

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借地権とは

借地権とは、他人が所有する土地を借りて、その上に自分の建物を建て、一定期間利用できる権利を指します。土地の所有権を持たなくても、自分の建物を所有できるという特徴があり、日本の不動産制度の中では特に都市部で多く見られる仕組みです。

ここからは、法律上の定義や他の権利との違い、そして実際にどのような場面で設定されるのかを解説します。

借地権の定義と法的根拠

借地権は、民法および借地借家法によって定められた「土地の賃借権」の一種です。法律上は「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」とされており、単に土地を借りるのではなく、建物を建てて使用することを前提としています。

（参考：e-Gov 法令検索「民法/借地借家法」）

つまり、駐車場や倉庫の用地として土地を借りるだけでは借地権は成立せず、「建物の所有」という要件を満たすことで初めて法的保護を受けられるのです。

「借地権を持つ人（借地人）」は、契約期間中「地主（底地人）」に地代を支払いながらその土地を利用します。普通借地権の場合は契約期間が長く、更新も可能であり、借地人が一方的に立ち退きを求められることは基本的にありません。

このように、借地権は土地の「利用権」でありながら、所有権に近い安定性を備えた権利といえます。

所有権・地上権・土地賃借権との違い

土地に関する権利には複数の種類があり、「所有権」「地上権」「土地賃借権」などです。そのなかでも借地権は「土地を使う権利」であって、土地自体の所有権ではありません。

所有権は土地そのものを自由に処分・売買できる絶対的な権利ですが、借地権は地主の土地を一定の条件のもとで利用させてもらう権利です。

また、地上権は登記によって第三者にも主張できる強い権利であり、地主の承諾を得ずに譲渡や転貸ができます。一方、土地賃借権（借地権の多くがこれに該当）は、地主の承諾なしに他人へ譲渡することが難しく、実務上は制限が多いという違いがあります。

このように、借地権は所有権ほど自由度は高くないものの、法律上の保護が厚く、長期間にわたって安心して土地を利用できる仕組みになっています。

＜借地権との違いまとめ＞

• 所有権：
• 地上権：
• 土地賃借権：

借地権が設定される典型的なケース（住宅・マンション・事業用）

借地権は、主に住宅や店舗など、建物を建てて長期間利用するケースで設定されます。特に都市部では土地価格が高く、土地を購入するよりも借地として活用したほうが初期費用を抑えられるため、一定の需要があります。

個人住宅の場合、地主が土地を貸して借主が家を建てるという形が一般的です。事業用では、店舗やオフィスなどを建てるために一定期間だけ土地を借りる「定期借地権」がよく利用されます。

マンションでは、敷地全体が借地である「借地権付きマンション」として分譲されることもあり、購入者は土地の所有者ではなく借地権者として建物の持分を取得します。

借地権が発生する条件

借地権は、あらゆる土地の貸し借りに自動的に発生するわけではありません。

法律上「借地権として保護される状態」であるためには、いくつかの前提がそろっている必要があります。具体的には、以下のとおり。

• 条件①：建物を建てる目的で土地を借りていること
• 条件②：地主（所有者）と借主の間に合意があること
• 条件③：建物の所有と土地使用の一体性があること　

次項より、詳しく解説します。

条件①：建物を建てる目的で土地を借りていること

借地権が成立する最も基本的な条件は、「借りた土地に建物を建て、その建物を所有する目的があること」です。

これは借地借家法の根本的な考え方で、建物が存在しない土地利用では借地権として扱われません。車庫や貸し農園、資材置場のように建物を伴わない用途の場合、借地権ではなく通常の賃貸借として処理されます。

（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

建物を所有する意思があるかどうかは、契約書に目的が記されているかが大きな判断材料になります。書面での明記が曖昧だと、後の更新やトラブル時に「借地権があるかどうか」が争点になりかねません。

建物の計画・構造・利用目的などを契約段階で明確にしておくことが、長期的なトラブル防止につながります。

条件②：地主（所有者）と借主の間に合意があること

加えて、土地所有者と借主の間に、土地を貸し借りすることについての合意が必要です。無断使用や黙認を根拠とした利用では、たとえ長年土地を使っていても借地権は発生しません。

賃料の支払いがあったかどうかも、合意の有無を判断する1つの材料になります。

口頭で合意しただけでも借地権が成立するケースはありますが、実務では書面の契約が必要。契約内容を明記しておかないと、更新料・承諾の要否・建て替えの扱いなどで双方の認識が食い違い、紛争が生じやすくなります。

特に相続や名義変更の場面では、書面の有無が争点になりやすく、早い段階で契約書を作成しておく方が安全です。

条件③：建物の所有と土地使用の一体性があること

借主がその土地の上に自分の建物を所有し、継続して利用している状態が必要です。建物と土地の利用が切り離せないことが、借地権として保護されるための前提になります。

借主本人が所有する建物でない場合や、一時利用しか行われていない場合は借地権の効力が弱まります。

また、建物の売却や取り壊しなどにより建物が存在しなくなると、借地権が消滅する扱いとなることがあります。建物の状態や所有者に変更が生じた場合は、契約上どのように扱われるのかを事前に確認しておかなければなりません。

建て替え時の承諾や登記の取り扱いなど、建物と土地利用の関係が途切れないように手続きを整えておく必要があります。

借地権の種類

借地権と一言でいっても、実際には契約形態によって性質が大きく異なります。契約期間の長さや更新の可否、建物の扱いなどは、どの種類の借地権を選ぶかでまったく違った意味を持ちます。

ここからは、現在利用されている代表的な三つの借地権について、それぞれの特徴と利用場面をわかりやすく整理していきます。

普通借地権

普通借地権は、借地借家法で定められている標準的な借地契約で、最も一般的な仕組みです。契約期間は初回が30年以上とされ、満了後も更新を前提とした制度設計になっています。

（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

更新後の期間は20年、その次からは10年ずつ延長されるため、非常に長いスパンで土地を使い続けることができます。

この更新制度は借主の住環境や生活を守ることを重視しているため、地主側は「正当事由」がない限り契約の終了を求めにくいという特徴があります。実際の運用でも、長年同じ土地に住み続けているケースが多く、借主にとっては所有権に近い安定性があると感じられるかもしれません。

定期借地権

定期借地権は、契約で定めた期間が終わると自動的に契約が終了し、更新が行われない仕組みです。制度の背景には、土地所有者が「必ず返してもらえる」前提で土地を貸し出せるようにし、土地の有効活用を促す目的があり、期間は50年、30年、10年以上など用途に応じて幅があります。

住宅用では長期間の契約が選ばれることが多く、事業用では出店期間に合わせた短めの契約が利用されます。

また、「建物譲渡特約付き定期借地権」では、契約期間の終了時に建物を地主へ譲渡することを前提に利用されます。土地所有者が柔軟に土地を活用できるため、近年は新築住宅の分野でも採用が増えています。

一方で、借主は契約終了時に確実に土地を明け渡さなければならず、住宅ローンの終わり方や将来の住み替え方に注意が必要です。同じ場所に長く住み続けたい人には向いていない制度といえます。

旧法借地権（旧借地法による契約）

1992年の法改正前に契約された借地には、現在も旧借地法が適用されています。旧法借地権は借主保護の色合いが強く、契約更新を拒むには地主側に相当に強い正当事由が求められる仕組みです。

（参考：日本地主家主協会「底地・借地権」）

そのため、借主の立場が非常に安定しており、事実上「半永久的に使い続けられる」と評価されることもあります。

現在も古い住宅地を中心に多く残っており、売買や相続の際には契約書の内容や過去の更新経緯を丁寧に確認するようにしましょう。

旧法借地権の物件は、表面上の条件だけでは判断できないことが多く、地主との関係性や更新時の扱いによって取り扱いが大きく変わるため、売却や承継を検討する際には慎重な対応が求められます。

借地権のメリット

借地権には、土地を購入する場合とは違った利点があります。特に都市部では、土地価格が年々高騰していることもあり、「土地は借りて、建物だけ自分のものにする」という選択が現実的なものとして受け入れられています。

ここからは、数あるメリットのなかでも一般の方が実感しやすいものを三つ紹介します。

• 初期費用を抑えて土地を利用できる
• 長期契約により安定した活用ができる
• 土地の固定資産税や相続税の負担を軽減できる　

以下より、個別にみていきましょう。

初期費用を抑えて土地を利用できる

借地権のもっともわかりやすい利点は、土地を買わずに利用できるため、家を建てるための初期費用を大幅に抑えられる点です。土地代は不動産取引のなかでもとりわけ負担が重く、エリアによっては建物価格をはるかに上回ります。

特に東京23区や政令市の中心部では、土地を購入しようとすると数千万円から数億円単位となることも珍しくありません。

借地権を利用すれば、この土地購入費用を丸ごと支払わずに済みます。結果として、同じ予算でも立地の選択肢が広がり、通勤の便利な場所や環境の整った地域に住むことが可能になります。個人住宅だけでなく、小規模な店舗や事務所でも、この仕組みが初期投資の負担を和らげる働きをしています。

もちろん地代の支払いは必要ですが、土地購入に比べれば負担は小さく、資金計画を立てやすい点も実務上のメリットといえます。

長期契約により安定した利用ができる

借地権は「借り物だから不安」と思われがちですが、実際には長期の契約が前提となっている仕組みです。

普通借地権は初回の契約期間が30年以上と長く、その後も更新が予定されています。更新後も20年、次回は10年という単位で延長されていくため、長く住み続けたい人にとっても十分な期間が確保されています。

定期借地権は更新がない契約ではありますが、期間自体は30年や50年以上などまとまった長さで設定されることが一般的です。契約期間がはっきりしているので、住宅ローンとの整合性を取りやすく、事業用の場合は事業計画に合わせて柔軟に期間を設定することもできます。

土地の固定資産税や相続税の負担を軽減できる

借地権のもう一つの大きな利点は、税負担の軽さです。土地を所有していないため、固定資産税や都市計画税といった土地に対する税金がかかりません。

持ち家の場合、建物部分に対する固定資産税は一定程度発生しますが、土地部分の課税がないだけでも年間の負担はかなり変わります。特に都市部の土地は評価額が高いため、土地を所有するかしないかで税負担に大きな差が生まれます。

相続の場面でも借地権は扱いやすく、相続税の計算では土地の評価額を引き継ぐ必要がありません。つまり、土地を持たないことで、相続財産の評価額が大きくならず、その分だけ税負担が軽くなる構造です。

高額な土地を相続する場合と比べると、資金準備に追われる危険が小さく、相続後の生活に余裕を持たせやすい点が評価されています。

地主と借主の関係を維持しやすい制度が整っている

借地権は、契約が途中で途切れたり、一方的に打ち切られたりしないように法律上の保護が手厚く設けられています。

借地借家法では、地主が契約の終了や更新拒絶を申し出る場合、「正当事由」が必要とされており、その判断はかなり厳格です。単に地主が土地を返してほしいという理由だけでは、契約を終わらせることはできません。

（参考：e-Gov 法令検索「借地借家法」）

この仕組みは、借主が安心して建物を建て、長く暮らしたり事業を続けたりできるようにするためのものです。

生活の基盤や事業の安定性は、土地の利用が継続できるかどうかに大きく左右されます。そこで、法律は借主の立場を尊重し、契約が継続されることを前提とした制度を整えています。

借地権のデメリット

借地権には多くの利点がある一方で、土地を所有する場合とは異なる負担や制約も避けられません。特に、以下のデメリットは利用を検討する際に理解しておきましょう。

• 地代や更新料などの継続的負担が生じる
• 売却・譲渡・建て替えに地主の承諾が必要
• 金融機関の融資審査が厳しくなる傾向がある
• 将来的に土地を返還する義務がある　

上記についても、詳しく解説します。

地代や更新料などの継続的負担が生じる

借地権では土地を購入する必要がないぶん、毎月（または年ごと）の地代を支払うことになります。地代は土地の評価額や地域の相場をもとに設定され、長期利用が続くほど累計の支払いが大きくなっていきます。

住宅ローンを完済した後も地代の負担は続くため、将来の生活設計に組み込んでおかなければ思わぬ重荷になることがあります。

契約の更新時には、更新料や名義変更料を求められることも多く、数十万円単位の金額が発生するケースも存在します。こうした費用は法律で義務付けられているものではありませんが、地域の慣行として支払うのが一般的とされており、借主側が断りづらい状況になりがちです。

長期的に見れば地代・承諾料・更新料といった支払いが積み重なり、結果的に土地を所有している場合とそれほど負担が変わらないという印象を持つ人もいるのではないでしょうか。借地権を選ぶ際には、単に初期費用が安いというだけで判断せず、長期の支払いを含めて総額で検討する必要があります。

関連記事：借地権の更新手続きはどうすればいい？メリット・デメリットも合わせて解説

売却・譲渡・建て替えに地主の承諾が必要

借地権は土地の利用を認められている権利ではありますが、土地そのものを自由に扱えるわけではありません。建物を売却したり、建て替えを行ったりする際には、地主の承諾が求められるのが一般的です。

承諾を得るために支払う「承諾料」は、建物の規模や地域の慣行によって変動し、金額が大きくなる場面もあります。

特に売却を検討する場合、承諾が得られなければ取引そのものが進められないため、所有権のある不動産に比べて自由度が低いと感じられる可能性も存在します。買主側も承諾を前提として判断するため、手続きが遅れれば売却価格が下がることもあります。

建て替えについても同様で、たとえ老朽化が進んでいても、地主との協議がまとまらなければ工事に着手できません。耐震性が問題化したり、生活上の支障が出たりしても、承諾の遅れが不安材料になることがあります。

借地権の利用は柔軟性に欠ける部分があるため、建て替えや売却の計画がある人は、事前に地主との関係性や契約内容を入念にチェックしましょう。

金融機関の融資審査が厳しくなる傾向がある

借地権の物件では、土地そのものを担保として提供できないため、金融機関は融資に慎重になる傾向があります。

住宅ローンの審査では、返済能力に加えて「物件価値」が重要な判断基準になりますが、借地の場合は建物だけが担保対象となり、評価額が限られてしまいます。特に木造住宅の場合、築年数が進むほど担保価値は下がるため、金融機関としては保全しづらい資産と見なされやすいのです。

契約期間の長さも審査に影響を与えます。例えば、残りの借地期間がローン返済期間より短い場合、金融機関はリスクが高いと判断しやすく、希望した融資額を借りられないことがあります。

とはいえ、所有権のある土地と比べれば融資条件が厳しくなるのは避けられず、金利や借入額の面で制約を受けるケースも多々あります。借地で住宅購入を検討する際は、物件探しと並行して、融資可能な金融機関をリサーチしておきましょう。

将来的に土地を返還する義務がある

定期借地権の場合、契約期間が満了すると借地人は土地を返還する義務を負います。更新が前提となる普通借地権とは違い、定期型では「契約期間の終了」がはっきりと区切られており、その時点で土地の利用が終わることになります。

契約満了後は建物の取り壊しが必要となるため、解体費用や引き渡し準備の負担を見込んでおかなければなりません。

建物を残すタイプの定期借地（建物譲渡特約付き）であっても、建物を地主に引き渡す義務が生じるため、どのような形で返還するのかは契約時点の重要なポイントになります。返還の条件が曖昧なままだと、明け渡し時に費用負担の範囲が争点となり、スムーズに手続きを進められないこともあります。

借地権に関わる費用

借地権において、土地代そのものは不要ですが、地代や承諾料など、借地契約特有の支出が多く発生します。具体的には、以下のようなものです。

• 契約時にかかる費用（権利金・礼金など）
• 借地と底地の関係に基づく費用構造
• 継続的に支払う費用（通常の地代）
• 「相当の地代」が発生するケース
• 契約更新時にかかる費用（更新料）
• 建て替え・譲渡時の承諾料
• その他に発生する可能性のある費用（登記・税金など）

上記費用について、詳しくみていきましょう。

契約時にかかる費用（権利金・礼金など）

借地契約を結ぶ際には、建物を建てて長期間その土地を使わせてもらう対価として、権利金を支払うことがあります。権利金は返還されない一時金で、土地の価値や立地条件によって大きく変動します。都市部では、土地の評価額が高いことから数百万円規模になるケースも見られます。

権利金を必要としない契約も存在しますが、その場合も契約書の条件を精査しなければなりません。権利金が設定されない代わりに地代が高めに設定されていたり、建て替え時の承諾料が大きくなるなど、別の形で費用が発生することがあるためです。

礼金や契約手続きに関する実費負担が求められる場合もあり、借地契約のスタート時は費用面で見落としやすい部分が多いといえます。

借地と底地の関係に基づく費用構造

借地権と底地の関係は「土地を使う権利」と「土地を所有する権利」の組み合わせで成り立っています。借地人が支払う地代や承諾料の水準は、底地の評価額と地域の相場が基準になります。

例えば、借地権割合が高い地域では、土地の利用価値が大きいと判断されるため、地代や承諾料の金額もそれに比例して高めになりやすい構造です。

承諾料は、建て替えや譲渡の際に地主の了承を得るためのもので、金額は土地の評価額の一定割合で計算されることが一般的です。地域ごとの慣習も大きく影響し、同じ広さの土地でも評価額が変われば費用の水準も変わります。

継続的に支払う費用（通常の地代）

借地契約では土地を購入しない代わりに、継続して地代を支払います。地代は土地の評価額や周辺の相場を踏まえて設定され、契約書で支払い方法や額が明記されます。月払い・年払いなど形式は様々ですが、長期間にわたって一定の支出が続く点は共通しています。

地代は固定ではなく、景気動向や地価の変化に合わせて改定されることがあります。地価が上昇している地域では見直しの頻度が高まる傾向もあり、借主にとって将来的な負担を考える際の大きなポイントになります。

支払いが滞ると契約上の義務違反となり、更新時に不利に働くこともあるため、安定した支払い計画を立てておくことが求められます。

「相当の地代」が発生するケース

土地の貸し借りが無償、または相場と比べて明らかに低い金額で行われている場合、税務上「相当の地代」が発生したものとして扱われることがあります。

これは、実勢地代との差額が事実上の贈与とみなされる仕組みで、特に親族間の契約で問題になることが多い制度です。

仮に、親が子へ土地を無償で貸し、自宅を建てさせたとします。その場合、土地の利用価値を子が受け取ったと判断され、借地権そのものが贈与として扱われる可能性があります。

金銭が直接動かなくても、経済的利益の移転が生じたとみなされれば課税が生じるという考え方です。

この扱いは契約書の内容だけでなく、地代の設定根拠や実際の支払い状況にも影響されます。相手が親族であっても市場価格に近い地代を設定しておくことで、贈与と判断されるリスクを大幅に抑えられます。

土地の評価額や地域相場を踏まえ、形式上だけではなく実質面でも整合性のある契約にすることが大切です。

契約更新時にかかる費用（更新料）

借地契約の期間が満了する際、地主へ更新料を支払う慣行が広く見られます。これは法律が義務付けるものではありませんが、長い歴史の中で「更新時には一定額を支払う」という運用が根付いている地域が多く、実務上はほぼ必須の費用と受け止められています。

更新料の金額は土地の評価額を基準に計算されることが多く、評価額の数％から1割程度に設定されるのが一般的です。金額が大きくなるケースでは、更新時にまとまった資金を準備しなければならず、借主にとっては負担感が生じやすい部分といえます。

建て替え・譲渡時の承諾料

借地権の物件では、建物の建て替えや第三者への譲渡を進める際に、地主の同意が求められます。土地所有者の権利を守るための仕組みであり、承諾を得る際に「承諾料」や「名義変更料」が発生します。

承諾料は、建物の規模や構造変更の内容に応じて増減します。建て替えによって土地の利用価値が変わるケースでは金額が大きくなる傾向があり、実際には数十万円から百万円単位まで幅があるのが実情です。

その他に発生する可能性のある費用（登記・税金など）

借地権の契約や譲渡に伴っては、地代や承諾料以外にも細かな費用が発生します。代表的なものが登記関係の費用で、借地権や建物の所有権を登記する際には登録免許税が必要です。登記の手続きを司法書士へ依頼する場合には、その報酬も加わります。

また、借地権を譲渡したときには、譲渡益の有無によって譲渡所得税が課される可能性があります。契約書の作成に伴う印紙税、契約内容の見直しに関わる専門家報酬など、付随的な費用も出てくるため、全体としては意外に多くの項目があると感じる人もいらっしゃるでしょう。

これらは一つ一つの額は大きくないものの、契約や手続きのたびに発生しやすく、借地権の運用に必要なコストとして頭に入れておくと安心です。

借地権の認定課税とは

借地権の認定課税は、土地の貸し借りが通常の経済取引として成立していないと判断されたときに適用される制度です。表面的には賃貸借契約でも、地代が極端に安かったり無償で貸していたりすると、税務署は「本来支払うはずだった金額との差額が贈与にあたる」と評価します。

特に親族間での土地貸与は、善意のつもりで条件を緩くすると、思わぬ課税につながることがあるため注意が必要です。

以下より、どのようなケースが問題になりやすいのか、そして課税を避けるにはどのような点に気を付ければよいのかを整理します。

認定課税が起こりがちなケース

認定課税が特に問題になりやすいのは、親や祖父母が家族に好条件で土地を貸すような場面です。例えば「子どもが家を建てるから土地は無償で貸す」「相場の半分ほどの地代でよい」といった契約は、形式上は賃貸借でも、実際には土地の利用価値という大きな利益を子へ移転したと判断されることがあります。

税務署が注目するのは、契約内容が“第三者間でも成り立つかどうか”という点です。身内だからこそ成立する不自然な条件は、贈与とみなされる可能性が高まります。

グループ会社間での低額賃貸も同様で、地代・権利金が市場価格とかけ離れていると、利益移転があったと判断される場合があります。

課税を避けるための対策

認定課税を避けるためには、契約内容を第三者にも説明できる状態にしておくことが不可欠です。もっとも効果的なのは、地代を周辺相場に合わせることです。相場から大きく逸脱していなければ、税務署が不自然と評価する余地が小さくなります。

契約書の整備も必要です。口頭での約束を続けていると、後になって「実質的に無償だった」と判断されることがあるため、権利金や地代の条件をきちんと書面に残し、登記簿や関連資料を整理しておくことが安全です。

契約内容の整合性が取れているかどうかを確認するうえでも、記録を残すことに意味があります。

また、家庭内での土地の貸し借りは、相場に近い条件にしたつもりでも“妥当性の説明不足”が原因で課税されるケースも存在します。条件設定に迷った場合は、土地の評価額や地域相場を踏まえた客観的な判断が必要で、税理士に相談して契約条件を調整しておくことで、将来のトラブルを防げるでしょう。

地主が売却した場合に発生する借地権の「対抗要件」とは

地主が土地を第三者へ売却したとしても、借地人がそのまま土地を使い続けられるかどうかは、借地権の「対抗要件」を満たしているかで大きく変わります。

対抗要件とは、簡単にいえば「新しい地主に対しても、自分の借地権を主張できる状態」のことです。

売却のタイミングで急に立ち退きを迫られるのではないかと不安に感じる借地人は多いですが、この対抗要件を備えていれば、地主が誰に変わっても契約関係は引き継がれます。ここからは、その仕組みを実際の運用に即して説明します。

関連記事：借地権付き住宅は売れるのか？ 売却方法と買い取り相場を解説

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FAQ：借地権に関するよくある質問

借地権は制度の仕組みや費用、契約の更新など、実際に利用を検討し始めると疑問が多く出てくる分野です。ここからは、読者の方から特に尋ねられることの多いポイントを取り上げ、理解の助けになるよう順番に解説します。

借地権はなぜ売れるのですか？

借地権が売買できるのは、「建物を所有する目的で土地を借りる権利」に経済的価値が認められているためです。土地そのものは地主の所有ですが、借主は借地上の建物を所有し、契約期間中は土地を継続して利用できます。

一般的に、立地がよい住宅地ほど借地権の利用価値が高く、その価値が売買価格として市場に反映されます。

借地権は何年続くのですか？

契約の種類によって期間は異なりますが、普通借地権の場合、初回は30年以上と法律で定められており、その後も20年、10年と更新を重ねて利用が続きます。更新拒絶には「正当事由」が必要で、実際には長く利用されるケースが多い仕組みです。

一方、定期借地権は更新がなく、契約期間が満了すると借地関係は終了します。期間は50年・30年など用途に応じて設定され、あらかじめ終了時期が明確になっている点が特徴です。

借地に家を建てるデメリットは？

土地を購入しない代わりに、地代や承諾料、更新料といった継続的な費用負担が発生します。また、建て替えや売却を進める際には地主の承諾が必要になるため、手続きの自由度は所有権の物件に比べて低くなります。

借地権が切れたらどうなる？

定期借地権の場合、契約期間が満了すると借地権は終了し、土地を地主へ返還する義務が生じます。建物は取り壊す必要があるケースが一般的で、解体費用や明け渡し準備を借主側が負担します。

まとめ

借地権は土地を購入せずに建物を所有できる便利な制度ですが、契約条件や費用の仕組み、建て替え時の承諾、地主変更への対処など、注意すべき点が多い権利でもあります。

特に長期契約だからこそ、途中での更新料や承諾料、税務上の認定課税のリスクは見落としやすい要素です。契約書や登記の整備を怠ると、地主変更時に権利を主張できない事態も起こり得ます。

また、相場とかけ離れた地代設定は後の課税問題につながりやすく、親族間貸借の場合は特に慎重な判断が求められます。

借地の利用を検討する際は、契約時の条件だけでなく、更新・建替え・相続まで視野に入れた長期的な計画を立て、必要に応じて専門的な助言を受けながら手続きを進めることをおすすめします。

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空き家を相続したものの「修繕費がかさむ」「老朽化が進む」「相続人間で管理方針がまとまらない」といったケースでは、放置するほど問題が複雑化していきます。

こうした場合、建物の解体が現実的な選択肢になりますが、解体には数十万円から数百万円の費用がかかる点がネックです。

そこで検討したいのが、自治体が実施している空き家解体補助金です。空き家解体補助金とは、老朽化した建物の除却を後押しするために、解体費用の一部を公費で支援する制度です。

本記事では、補助金の仕組みや申請の流れ、自治体ごとの支援内容、利用時の注意点などをわかりやすく解説します。

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空き家解体補助金とは何か

空き家の老朽化や放置が全国的に深刻化するなか、倒壊や火災などの危険を防ぐために自治体が導入しているのが「空き家解体補助金」です。

制度の目的は、所有者が解体費用の一部を負担する際の経済的負担を軽くし、地域の安全や景観を守ることにあります。

ただし、補助金の内容や申請手続きは自治体によって大きく異なりますので、まずは制度の背景と、国や地方がどのように役割を分担しているのかを整理しておきましょう。

制度の背景と目的

全国の空き家は年々増加しており、総務省の調査では2023年時点で約900万戸を超えたとされています。少子高齢化や相続放置などが背景にあり、なかでも問題視されているのが、管理が行き届かず倒壊や放火の危険を伴う「管理不全空き家」や「特定空家等」です。

（出典：総務省「令和５年住宅・土地統計調査」）

こうした建物は所有者だけでなく、地域全体にも悪影響を与えます。

この状況を受けて2015年に施行されたのが「空家等対策特別措置法」です。自治体が危険空き家に対して指導や改善命令を出し、最終的には行政代執行で解体できる仕組みが整いました。

（参考：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）

ただし、実際に解体するとなると数十万円から数百万円の費用がかかり、個人負担では難しいのが現実です。そこで導入されたのが、解体費用の一部を公費で補助する制度です。

関連記事：空き家の解体費用はどのくらい？抑えるための方法や高くなるケースを解説

補助金制度の全体像：国・自治体の役割

空き家解体補助金は、基本的に市区町村単位で運用される制度です。国が直接お金を出すのではなく、国土交通省が（参考：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）などの枠組みで自治体を財政的に支援し、各地域が実情に応じて制度内容を設計します。

つまり、国が方向性を示し、自治体が現場で制度を具体化する仕組みです。

また、補助金の申請や審査を担当するのも自治体の空き家対策課や建築指導課です。対象判定や現地調査、交付決定までの流れを管理するのが地方自治体であり、国はその基盤づくりを支援しています。

したがって、同じ「空き家解体補助金」という名称でも、支給額や条件は地域によってまったく違います。

空き家解体の補助金の上限はどのくらい？

空き家解体の補助金は、全国的に見ると30万円〜150万円前後が中心的な水準です。建物の老朽化が進み、倒壊の危険性が高いと判断されたケースや、耐震改修とあわせて行う場合は、上限額がさらに拡大される自治体もあります。

例えば、大阪市では狭あい道路沿いの老朽住宅を対象にした制度があり、重点対策地区では戸建て100万円、集合住宅200万円までの補助が設けられています。

こうした高額の上限設定は、再開発や防災政策と密接につながっているのが特徴です。

空き家解体の補助金を申請してから受給するまでの一般的な流れ

補助金の申請は、「書類を提出すれば終わり」という単純なものではなく、大まかには以下のステップを経る必要があります。

• STEP1：自治体への事前相談と要件確認
• STEP2：申請書類の準備と提出
• STEP3：交付決定と工事着手
• STEP4：工事完了報告と実績確認
• STEP5：補助金の受給（精算・振込）

全体の流れを把握しておくと、手続きの途中で迷うことが減りますので、順番にみていきましょう。

STEP1：自治体への事前相談と要件確認

補助金の申請は、まず「自分の空き家が制度の対象に該当するか」を自治体に確認するところから始まります。老朽化の程度や建物の用途、建築時期など、自治体の基準に沿っているかどうかを判断してもらうためです。

窓口では、現地調査の日程調整や必要書類の説明も行われます。特に、相続登記が済んでいない場合や共有名義になっている場合は、追加書類が必要になることが多いため、申請前に相談しておくとスムーズです。

STEP2：申請書類の準備と提出

要件を満たしていると確認できたら、申請に必要な書類を揃えます。登記事項証明書、現況写真、解体工事の見積書、所有者の本人確認書類などが一般的で、自治体が指定する形式や撮影方法に沿う必要があります。

書類が不足していると、差し戻しになって申請が遅れるため、担当課に確認しながら準備するのが確実です。書類一式が整ったら、窓口やオンラインで提出し、受付完了の通知を受けて次の段階に進みます。

STEP3：交付決定と工事着手

申請書類の審査が終わると、自治体から「交付決定通知」が届きます。この通知が手元に届くまでは工事を始めることができません。着工日が交付決定日より前だった場合、どれほど条件を満たしていても補助対象から外れてしまいます。

解体業者との契約を急ぎたくなる場面もありますが、ここで焦ると補助金がもらえなくなる可能性が高いため注意が必要です。交付決定を受けたあとで契約や着工日を確定し、近隣への挨拶や仮設工事の準備などを進めます。

STEP4：工事完了報告と実績確認

解体工事が終わったら、自治体に「完了報告書」を提出します。施工前後の写真、工事費の領収書、契約書の写しなどを添えて、実際に行われた内容が申請時の計画と一致しているかを確認してもらいます。

自治体によっては担当者が現地に来て、建物がすべて撤去されているか、整地されているかといった点を直接確認する場合があります。完了報告が不十分だったり、請求金額に不明点がある場合は追加資料を求められるため、書類は丁寧に揃えることが大切です。この工程がクリアされると、補助金の最終額が確定します。

STEP5：補助金の受給（精算・振込）

実績確認が完了すると、補助金の額が正式に決まり、自治体から精算通知が届きます。通知の内容に沿って請求書を提出すると、指定した口座へ補助金が振り込まれます。支給までの期間は自治体によって異なりますが、数週間から1か月ほどかかることが一般的です。

この段階で初めて補助金が振り込まれるため、工事費は一時的に自己負担となる点を理解しておく必要があります。

日本全国の空き家解体の補助金例（※2025年版）

空き家解体の補助金制度は、自治体ごとに特色が大きく異なります。同じ「空き家対策」であっても、都市部では防災や景観の改善を重視し、地方では空き家の増加を抑えるために高めの補助額を設定するなど、それぞれの地域事情が制度に反映されています。

ここからは、代表的な5都市の制度を取り上げ、上限額や対象条件の違いをわかりやすく紹介します。

東京都

東京都では「空き家家財整理・解体促進事業」を通じて、老朽化した空き家への支援を行っています。対象となるのは、倒壊の危険があるなど、一定の基準に該当する空き家です。

（参考：住宅政策本部「東京都空き家家財整理・解体促進事業」）

（出典：東京都「東京都空き家ワンストップ相談窓口」）

家財整理と解体が補助対象に含まれ、費用の2分の1以内を助成する仕組みになっています。上限額は家財整理が5万円、解体が10万円で、都市部の中では比較的控えめな水準です。

この制度は、東京都が広域的に実施するもので、各区市町村が独自に上乗せを行う場合があります。

大阪市

大阪市では、都市構造に根強く残る「狭あい道路」の改善を目的とした「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」を運用しています。対象となるのは、幅員4メートル未満の道路に面した老朽住宅で、昭和56年5月31日以前に建築されたものが中心です。

（参考：大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」）

（出典：大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」）

これは、耐震基準が大きく改正される前の建物で、地震時に倒壊の危険が高いとされるためです。

補助金の上限額は地区区分によって異なり、対策地区では戸建て75万円・集合住宅150万円、重点対策地区では戸建て100万円・集合住宅200万円となっています。

名古屋市

名古屋市では、危険度の高い空き家を優先的に除却するため「老朽危険空家等除却費補助金」を運用しています。対象となるのは、市が「特定空家等」と判断した建物で、危険度を点数化して補助額を決める仕組みが特徴です。

（参考：名古屋市「名古屋市老朽危険空家等除却費補助金」）

具体的には、危険度が75点以上であれば除却費の3分の1（上限40万円）、125点以上に達すると3分の2（上限80万円）まで助成されます。基準が明確に設定されているため、所有者は自分の空き家がどの程度の危険度にあるのかを客観的に把握しやすく、除却の判断材料としても役立ちます。

福岡市

福岡市では、市街化調整区域などで増加する空き家への対策として「空き家活用補助金」を設けています。名称のとおり“活用”を軸にした制度で、老朽化した建物を解体して活用用地に転換する場合や、リフォームを行って再利用する場合など、幅広いケースを想定しています。

（参考：福岡市「福岡市空き家活用補助金（市街化調整区域における定住化促進）」）

解体だけを対象とした明確な上限額は設けられていませんが、活用を前提とした除却や改修を支援する仕組みになっており、年度の方針や申請用途によって助成額が変わる点が特徴です。

市街化調整区域は建築規制が厳しく、新たに建物を建てるには多くの条件を満たす必要があります。そのため、既存建物の利活用や解体後の土地活用が地域課題となりやすく、制度が導入されています。

札幌市

札幌市は寒冷地特有の老朽化リスクに対応するため、「危険空家等除却補助制度」を導入しています。制度は「通常型」と「地域連携型」の2種類があり、それぞれ上限額と条件が異なります。

（参考：札幌市「令和7年度札幌市危険空家等除却補助制度のご案内」）

通常型は工事費の3分の1以内で上限50万円、危険度が高い空き家の除却を目的とした基本的な支援です。

一方、地域連携型は工事費の10分の9まで（上限150万円）という非常に高い補助率が設定されており、除却後の土地を自治会などが地域活動で使うことを条件としています。

空き家解体の補助金を利用する上で気をつけたいポイント

補助金を利用して解体を進める場合、制度の仕組みを十分に理解していないと「補助金がもらえると思って工事を進めたのに、結局対象外だった」という事態に陥りかねません。特に、申請の順序や費用区分の考え方は自治体ごとに細かい取り決めがあります。

特に、申請時に誤解が多いポイントとしては以下のものが挙げられます。

• 交付決定前に工事を始めない
• 補助対象外の費用を把握する
• 共有名義や相続登記未了の空き家に注意する
• 申請期間と予算枠に注意する
• 必要書類を早めに準備する

それぞれ個別にみていきましょう。

交付決定前に工事を始めない

補助金制度では、工事を始めるタイミングに厳格なルールがあります。交付決定通知が届く前に着工すると、どれだけ条件を満たしていても補助対象外となるのが一般的です。

「見積もりも取れたし、日程も合うから早めに解体してしまおう」と判断してしまうと、その時点で補助は受けられなくなります。

自治体が交付決定を出すのは、申請内容や現地の状況を確認し、対象要件を満たしていると判断したあとです。工事の安全性や費用の妥当性を行政が担保したうえで支援するという趣旨があるため、順番が入れ替わることは許されません。

解体業者との契約日・着工日は、交付決定通知に記載される日付以降に設定する必要があります。業者側が日程調整を急ぐこともありますが、補助金が前提であれば必ず“通知が届いてから着工”という流れを守ることが大前提です。

補助対象外の費用を把握する

解体工事にはさまざまな費用が発生しますが、補助金の対象範囲は「建物本体の除却」に限定される場合が多く、すべての費用を申請できるわけではありません。よく誤解される項目として、家財道具の処分、庭木・ブロック塀・物置などの撤去、整地費、アスベスト除去費があります。

これらは自治体が「生活残置物」「外構工事」「付帯工事」と分類し、対象外として扱うケースも存在します。

見積書を提出する際に、補助対象部分と対象外部分が明確に区分されていないと、審査で差し戻されることがあります。

共有名義や相続登記未了の空き家に注意する

空き家が共有名義になっている場合や、相続発生後に登記がそのまま放置されている場合は、補助金申請の段階でつまずきやすくなります。自治体の制度では、多くの場合「所有者全員の同意」が前提とされており、同意書や印鑑証明書を揃えなければなりません。

たとえ持分割合が少なくても、一人でも同意しない人がいれば申請が進まないことがあります。家族間で疎遠になっている、連絡がつかない共有者がいる、といった状況では、書類準備だけで数か月かかることも珍しくありません。

相続登記が済んでいない空き家では、現在の「正式な所有者」が誰なのかが分からず、自治体が申請を受理できないケースがあります。

補助金を利用する予定がある場合、申請手続きと同時並行で名義の整理を行うよりも、事前に登記を整えておくほうが結果的にスムーズです。

申請期間と予算枠に注意する

どの自治体でも、補助金は無尽蔵に支給できるわけではなく、年度ごとに用意された予算枠の範囲で運用されています。毎年4月に募集を開始し、一定件数に達すると年度の途中でも受け付けを締め切る方式が多く、特に需要が高い地域では早い段階で予算が消化される傾向があります。

年度末に近づくほど受付が終了している自治体が多いため、補助金を活用したい場合は、スケジュールの後ろ倒しを避ける必要があります。自治体によっては、予算消化状況をホームページで定期的に更新しているところもあり、こまめに確認しておくと安心です。

必要書類を早めに準備する

補助金申請には、以下のように多数の書類を揃えることが求められます。

• 登記事項証明書
• 現況写真
• 見積書
• 印鑑証明書
• 共有者の同意書

など

書類そのものは難しい内容ではありませんが、法務局での登記事項証明書の取得や、役所での証明書発行に時間がかかることもあり、期限ぎりぎりに動くと間に合わないケースが出てきます。

特に共有名義の場合、同意書を郵送で取り寄せる必要があるなど、書類収集の負担が大きくなる傾向があります。

現況写真についても、自治体が指定する撮影方法や角度が決められていることがあり、要件を満たしていないと再提出が求められます。見積書についても、補助対象と対象外の費用を区分するため、解体業者に依頼して書式を整えてもらう必要があります。

逆に、空き家を解体せずに放置するリスクとは？

空き家をそのままにしておくと、費用をかけずに済むようにみえますが、実際にはさまざまな問題が重なり、将来的な負担が大きく膨らむ可能性があります。

代表的なリスクとしては、次のものが挙げられます。

• 建物の老朽化が進み、倒壊事故につながりかねない
• 特定空家等に指定され、税負担が増えるおそれがある
• 不法侵入や放火のリスクが高まる
• 周辺の地価が下がり、地域全体の価値が損なわれる
• 相続や売却が難航し、負動産化するおそれがある

次項より、個別に解説します。

建物の老朽化が進み、倒壊事故につながりかねない

空き家は人が住まなくなると、湿気や害虫の影響を受けやすくなり、劣化のスピードが一気に早まります。屋根の瓦が落ちたり、外壁が剥がれたりするだけでも危険ですが、老朽化が進むと建物全体が傾いたり、強風や大雨で一部が崩れるといった事故につながることがあります。

通行人や隣家を巻き込むような被害が発生した場合、所有者が損害賠償を求められる可能性は避けられません。

木造住宅は特に劣化しやすく、数年間放置されただけで構造材が腐り、自治体から「危険建築物」に分類されることもあり、問題が判明した時点で修繕するには膨大な費用が必要になるため、結果的に解体しか選択肢がなくなるケースもあります。

特定空家等に指定され、税負担が増えるおそれがある

空き家の管理が行き届かなくなると、自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。この指定は、空家等対策特別措置法に基づくもので、倒壊の危険性がある、衛生上問題がある、景観を著しく損なう、といった状態が該当します。

対象になると、通常は最大6分の1まで軽減される住宅用地の固定資産税特例が外れ、課税額が一気に跳ね上がります。実質的に税負担が6倍になるケースもあり、放置を続けるほど費用面の負担は重くなります。

（参考：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）

さらに厄介なのは、改善命令に従わなかった場合です。自治体が行政代執行によって強制的に解体し、その費用を所有者に請求することが認められています。代執行は通常の解体より高額になりやすく、数百万円単位の費用が後から一括で請求されることも珍しくありません。

不法侵入や放火のリスクが高まる

人の出入りがなく、管理されていない空き家は、犯罪の温床になりやすい傾向があります。空き家の周辺に生活の気配がないと、不審者が侵入しやすい環境となり、物品の持ち出しや住みつきといった問題が生まれやすくなります。

また、粗大ごみの不法投棄の対象になることも多く、ゴミが積み重なれば火災の危険も高まります。特に夜間や人とおりの少ない地域では、放火を誘発しやすい状態になることが指摘されています。

関連記事：空き家の防犯対策はどうすればいい？防犯グッズや役立つ知識を解説

周辺の地価が下がり、地域全体の価値が損なわれる

管理されていない空き家は、外観が荒れ、雑草が伸び放題になるなど、周囲の景観に強い影響を与えます。道路に面した建物であればなおさら視認性が高く、「治安の悪い地域」という印象をもたれやすくなります。

こうした視覚的な荒廃が積み重なると、周辺に住む人の生活満足度が下がり、結果として地価にも影響が及びます。空き家が多い地域では「空き家の連鎖」が起こりやすく、荒廃のスピードが加速する危険もあるのです。

相続や売却が難航し、負動産化するおそれがある

空き家を長く放置すると、建物の劣化が進むだけでなく、敷地境界が不明確になるなど、相続手続きや売却に大きな支障が生じます。老朽化した住宅は安全性の問題から買い手がつきにくく、市場価値も極めて低くなりがちです。

いざ売却しようとしても、解体費用が相当額に上るため、売却代金では費用を賄えず「負動産」として所有者の負担だけが残る状況に陥りやすくなります。

2024年には相続登記の義務化が始まり、相続放置が続いている空き家ほどリスクが増えます。登記がされていない土地や建物は、所有者が不明確なため手続きが複雑になり、補助金の申請どころか、売却の交渉も進みません。

空き家を解体せずに利活用するアイデア

空き家の課題は「壊すかどうか」だけではありません。建物の状態や立地によっては、解体よりも利活用を選んだほうが費用対効果が高くなることがあります。

近年メジャーな活用方法としては、次のものが挙げられます。

• 賃貸住宅としてリノベーションする
• 地域のシェアスペースやカフェに転用する
• 民泊や短期滞在施設として運用する
• 駐車場やトランクルームとして活用する
• 行政やNPOに貸し出す　

それぞれ個別に解説します。

賃貸住宅としてリノベーションする

建物の基礎や骨組みが健全な状態であれば、古い空き家でも賃貸住宅として再生することができます。特に水回りの老朽化が目立つ物件では、キッチン・浴室・トイレなどを中心に改修するだけで居住性が大きく向上し、若年層や単身者向けの需要を取り込めるようになります。

築年数の古さを活かしてレトロな内装に仕上げるケースもあり、リノベーションの方向性によっては独自性のある賃貸物件として人気が出ることもあります。

住宅需要が高い地域では、解体に数十万円〜百万円単位の費用をかけるよりも、必要最低限のリフォームで賃貸収入を得るほうが経済的な利益を見込めるでしょう。

地域のシェアスペースやカフェに転用する

空き家を地域住民が集う場として再生する動きも各地で増えています。古民家をリノベーションしてカフェにしたり、アトリエやワークショップのスペースとして開放したりと、住宅の間取りや雰囲気をそのまま活かした形で活用されることが多いのが特徴です。

住宅だった空間を別の用途に変えることで、地域のコミュニティが再生されたり、新しい交流が生まれたりする効果も期待できます。

こうした用途変更では、建物の魅力をどう引き出すかがポイントになります。古い梁や柱を残して雰囲気を整えるリノベーションが好まれることもあり、観光地や住宅地の一角にちょっとした名所が生まれるケースも存在します。

民泊や短期滞在施設として運用する

観光地や都市周辺では、空き家を民泊施設に転用するケースが着実に増えています。宿泊料として収益を得られる点が大きな特徴で、通常の賃貸よりも高い収益性を期待できる場合があります。

特に古民家や築年数のある住宅は、デザインや雰囲気が評価され、国内外の旅行者に好まれることも多いです。

ただし、運用にあたっては「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届け出が必要で、年間営業日数の上限や衛生管理のルールが明確に定められています。旅館業法の許可が必要な形態もあるため、どの区分で運営するかを最初に整理しておきましょう。

また、消防設備の設置や防火対策、定期的な清掃体制の確保など、運営の前提となる環境づくりにも一定のコストと手間がかかります。

収益性は立地や稼働率に左右されるため、近隣の宿泊需要や競合施設の状況を調べたうえで判断すると、事業化の見通しが立てやすくなります。

駐車場やトランクルームとして活用する

建物の全解体をせずに土地を活用したい場合、駐車場やトランクルームへの転用が現実的な選択肢になります。住宅の一部だけを撤去したり、倉庫として再利用できる部分を残したりすることで、解体費用を最小限に抑えつつ収益化につなげられます。

特に住宅街では車やバイクの置き場所に困るケースが多く、月極駐車場の需要が比較的安定している傾向があります。

トランクルームとして利用する場合は、既存建物の内部を補強しつつ最低限の収納区画を整えるだけで運用できるため、初期投資を抑えられる点がメリットです。

行政やNPOに貸し出す

空き家を行政機関や地域のNPOに貸し出すという活用方法も選択肢に入ります。子育て支援の拠点、高齢者の交流スペース、地域防災用の倉庫など、公共的な用途として利用されるケースが多く、空き家の社会的な役割が明確になる点が特徴です。

所有者にとっては、管理の負担を大幅に減らしつつ、地域との関わりを維持できるメリットがあります。

公共用途での活用は、企業や民間団体に貸し出す場合と比べ、長期間安定した利用が期待できる点も魅力です。自治体側も、地域課題の解決に直結する施設として歓迎する傾向があり、用途によっては簡易な改修で受け入れられることもあります。

空き家解体で頼れる相談先

空き家の解体を検討し始めると、制度の複雑さや手続きの多さがネックとなります。補助金の対象要件、解体業者の選び方、相続や名義の整理まで、判断しなければならないテーマは多岐にわたります。

こうした不安を解消する上では、早い段階から適切な相談先を確保しておくことが大切です。以下では、実際に役立つ主要な窓口を紹介します。

• 自治体の空き家対策課
• 空き家相談センターやNPO
• 信頼できる解体業者・専門家

上記についても、個別に解説します。

自治体の空き家対策課

最初に頼りたいのが、各市区町村に設けられている空き家対策課（名称は自治体により異なります）です。補助金の要件や申請方法は自治体ごとに細かく異なるため、最も正確な情報を把握している自治体窓口に確認するのが確実です。

申請書の書き方や必要書類の整え方についても丁寧に案内してくれるため、補助金の活用を前提にするなら必ず一度は相談しておきたい窓口です。

空き家対策課では、解体後の土地活用や地域の条例に関する相談も受け付けており、建築基準法や都市計画上の制約についても情報提供を行っています。

補助金の申請期間や予算枠の状況など、一般には伝わりにくいタイムリーな情報も得られるため、早めのアポイントが役立ちます。

空き家相談センターやNPO

自治体の窓口以外にも、空き家問題を専門に扱う相談センターやNPOが全国で活動しています。これらの団体は、空き家所有者の悩みに寄り添いながら、解体・売却・利活用・相続といった幅広い切り口でアドバイスを行うのが特徴です。

行政とは異なる立場から助言を得られるため、「何から手をつければよいかわからない」という段階でも相談しやすいのがメリットです。

また、空き家の調査や現地確認を行ってくれる団体もあり、劣化状況やリスクを把握したうえで今後の対応を検討することができます。

信頼できる解体業者・専門家

解体工事を実際に担当するのは業者であるため、最終的には「誰に依頼するか」が肝になってきます。

建設業許可の有無、アスベスト調査の実績、見積書の内訳の明瞭さなど、確認すべきポイントはいくつかありますが、複数社から見積もりを取って比較するだけでも費用面・工事内容の違いが見えてきます。

また、相続登記や共有名義の整理が関係する場合は、司法書士や税理士の助力が必要になることもあります。解体業者と士業が連携してワンストップで対応する体制を持つ会社もあるため、状況に応じて専門家の紹介を受ける方法も有効です。

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当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分・再建築不可・空き家・ゴミ屋敷・事故物件など、一般の市場では扱いづらい不動産に特化した買取サービス「ワケガイ」を提供しています。

空き家の解体補助金を検討している方の中には、「解体費が高くて踏み切れない」「相続人が多く手続きが進まない」「そもそも解体すべきか活用すべきか判断できない」といった悩みを抱えるケースも見受けられます。

ワケガイでは、こうした背景を踏まえ、現状のままの状態で査定が可能で、名義や相続まわりの相談にも専門家と連携して対応しています。

補助金制度との併用可否を含め、売却・解体・活用の選択肢を比較しながら、最短での現金化にもつなげられます。お気軽に無料査定をご活用ください。

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FAQ：空き家解体の補助金に関するよくある質問

ここからは、読者から寄せられることの多い代表的な質問を取り上げ、ポイントを整理していきます。特に「どこまでが補助対象になるのか」「申請後の流れはどう進むのか」など、実務に直結する疑問は事前に解消しておきましょう。

補助金を使って解体したあとに土地を売っても問題はある？

補助金を利用して解体した土地を売却すること自体は、通常は問題ありません。自治体の多くは「解体後の土地利用」を制限していないため、売却・活用・相続などは自由に判断できます。

ただし、制度の中には「解体後に一定期間は転売を目的とした利用を行わないこと」などの条件を設けている自治体が一部存在します。

家財道具の処分費も補助の対象になる？

家財処分費は、多くの自治体では補助対象外とされています。空き家対策の補助金はあくまで「解体工事そのもの」に対する支援であり、室内に残された家財の処分、庭木の伐採、外構や倉庫の撤去、アスベスト除去などは別費用として扱われることが一般的です。

ただし、東京都のように「家財整理を含む制度」を個別に用意している自治体もあり、その場合は上限額が別枠で設定されていることがあります。

補助金の申請から交付までどのくらい時間がかかる？

申請から交付決定までの期間は自治体によって幅がありますが、一般的には1〜3か月程度が目安になります。提出された書類をもとに、現地調査や書類審査が行われ、要件に適合しているかを自治体が判断するためです。

補助金を受けられなかった場合の代わりの支援はある？

補助金の対象外になったとしても、ほかの支援策や選択肢を検討する余地はあります。自治体によっては、地域の空き家バンクへの登録支援、老朽住宅の除却に関する別制度、リフォーム補助など複数の施策があるためです。

まとめ

空き家の解体は、費用の大きさや手続きの複雑さから後回しにされがちですが、老朽化が進むほど倒壊や特定空家指定のリスクが高まり、結果として費用負担が増える可能性があります。

補助金制度を上手に活用するには、申請前の事前相談、必要書類の整理、交付決定の時期を踏まえたスケジューリングを行いましょう。また、解体だけが唯一の選択肢ではなく、リノベーションや地域活用など別の道が開けるケースもあります。現状に合った選択をするためには、制度の仕組みを理解し、早めに行動することが最も効果的です。

空き家を抱えて不安を感じている場合は、まず情報を整理し、自分にとって最適な方向性を見極めるところから始めてください。

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接道義務を満たしていない土地や、市街化調整区域に建つ住宅では、建て替えが許可されず、老朽化が進んでも改善できない、買い手がつきにくい、維持費だけが重なっていくといった厄介な状況に陥ることがあります。こうしたケースは一般的に「再建築不可物件」と呼ばれます。

再建築不可と聞くと「手の施しようがない」ように感じられますが、実際には条件を整えることで再建築が認められる。あるいは、建て替えができなくても現実的に再生させる方法が存在します。

制度的な抜け道という意味ではなく、行政手続きや権利調整を踏まえた“実務的な裏ワザ”といった位置づけです。

本記事では、再建築不可物件を再建可能にするための裏ワザについて、所有し続ける場合の注意点とセットで解説します。

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再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法上の「道路」に2メートル以上接していない土地の上に建つ建物を指します。法律では、建物を建てるためには幅員4メートル以上の道路に少なくとも2メートル接していなければならないと定められています（いわゆる「接道義務」）。

（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

ところが、昔に建てられた住宅のなかには、この条件を満たさずに建築されたものがあり、現在では建て替えが認められないケースがあるのです。

道路に面していない旗竿地や、狭い路地の奥にある住宅、私道の一部が法的な「道路」として認められていない土地などが代表的な例です。これらは「再建築不可」とされ、原則として新しい建物を建てることはできません。

関連記事：再建築不可物件が起こすトラブルとは？注意点もセットで解説

再建築不可物件になる2つのケース

再建築不可と判断される背景には、法律上の明確な基準があります。外見が老朽化しているから建て替えられない、という単純な話ではありません。

実際には「土地の使われ方」や「周辺の計画・規制」が影響しており、その条件を整理すると大きく2つのパターンに分かれます。まずは、どのような理由で再建築が制限されるのかを見ていきましょう。

ケース①：接道義務を満たしていない

再建築不可となる理由の多くは、この「接道義務」をクリアしていないことです。建築基準法では、建物を建てる土地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。これを満たさない土地は、建て替えの許可が下りません。

昔ながらの集落の中にある家屋や、狭い通路を通らないと辿り着けない住宅、私道の奥まった位置にある区画などは、そもそも法律が施行される以前に建てられたケースが多く、「当時は問題なかったが、現在の基準に適合しない」状態のまま残っています。

ケース②：都市計画・建築制限のある区域に該当している

もう一つのパターンは、土地が都市計画や建築規制の対象区域に含まれているケースです。特に、市街化調整区域のように「原則として建物の建築を制限する地域」では、接道条件を満たしていても再建築が認められないことがあります。

市街化調整区域では、新しい建物が増えると道路や上下水道といったインフラの負担が重くなるため、建築自体を抑制するルールが敷かれています。そのため、古い家屋が建っていても「建て替えは不可」という扱いになることがあり、所有者が戸惑う例もいらっしゃるのではないでしょうか。

また、地域によっては防火地域・準防火地域の規制が建築方法に強い制限をかけるため、結果として建て替えが困難になるケースもあります。

接道義務を満たしていない場合に再建可能にする裏ワザ3選

接道義務を欠いている土地は、建物が古くなっても建て替えが許可されません。ただ、法的な道路に接していないという理由だけで、その土地を一生「再建築不可」のまま抱え続けなければならないわけではないのも事実です。

条件さえ整えば、再建築可能な状態へ近づけることはできます。その上では、以下の手法が考えられます。

• 裏ワザ①：隣地を購入または通行地役権を設定して接道義務を満たす
• 裏ワザ②：道路を「位置指定道路」として申請し、認定を受ける
• 裏ワザ③：セットバック（後退）により道路幅員を確保する

次項より、個別にみていきましょう。

裏ワザ①：隣地を購入または通行地役権を設定して接道義務を満たす

接道義務をクリアする最もシンプルな方法は、隣地の一部を購入したり、通行地役権を設定したりして、土地を道路に“つなげる”やり方です。幅4メートル以上の道路に2メートル以上接するという条件は絶対的なため、距離をわずかに確保するだけで再建築可能な土地に変わることがあります。

よく用いられるのが、隣地所有者と協議し、細い帯状の土地を分筆して売ってもらう方法です。地価が高い地域では分筆購入の金額がネックになりやすいため、代替案として「通行地役権」を設定するケースもあります。

これは、隣地を物理的に買うのではなく、「この部分を道路として使う権利」を法的に確保する手続きです。地役権は登記で明確に残るため、将来的な所有者変更があっても権利が失われにくいというメリットがあります。

＜接道拡張の手順＞

裏ワザ②：道路を「位置指定道路」として申請し、認定を受ける

既存の通路や私道が、行政上の「道路」として扱われていないことが原因で再建築不可になっているケースはよくあります。見た目には通れる道であっても、建築基準法が定める道路と認められていなければ、建て替えは許可されません。

（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

そこで有効になるのが、私道を「位置指定道路」として自治体に申請し、正式な道路として認定を受ける方法です。

位置指定道路とは、個人や複数の所有者が持つ私道に対し、一定の基準をクリアしていると行政が確認し、建築基準法上の道路として扱う制度です。

幅員4メートル以上を確保できるか、排水設備が整えられるか、複数の所有者がいる場合は全員の同意を得られるかなど、審査されるポイントはいくつかあります。認定されれば、その道路に接する土地は“接道義務を満たす土地”として建築が可能になります。

＜位置指定道路（道路位置指定）取得の手順＞

裏ワザ③：セットバック（後退）により道路幅員を確保する

敷地の前面道路が4メートルに満たない場合、接道義務を満たしていないと判断されると前述しました。もっとも、これは必ずしも致命的というわけではありません。

自分の土地を道路側へ少し後退させるセットバックを行えば、将来的な道路幅を4メートル確保する扱いとなり、再建築の許可を受けられる可能性があります。

セットバックは、行政が定める「道路中心線」から一定距離を確保する考え方に基づいています。通常は道路の中心線から両側に2メートルずつの幅員を持たせるのが原則で、現況がそれより狭い場合に後退が必要になります。

後退といっても、土地を行政に寄付しなければならないわけではなく、多くの場合「道路提供部分」として扱われるだけです。

＜セットバック手順＞

都市計画・建築制限のある場合に再建可能にする裏ワザ3選

都市計画区域や建築規制の影響で再建築が制限されている土地でも、行政との調整や例外制度を活用することで、建築の道が開けることがあります。

ここからは、法的なルールを踏まえつつ、現実的に再建築へつなげる手法を取り上げます。

• 裏ワザ①：建築基準法第43条但し書き許可を活用する
• 裏ワザ②：既存宅地制度・開発許可制度を利用する
• 裏ワザ③：リノベーションや用途転用で“実質再建築”を実現する

それぞれ個別にみていきましょう。

裏ワザ①：建築基準法第43条但し書き許可を活用する

接道義務を満たしていない土地や、前面道路が建築基準法上の「道路」として扱われていない場合に検討されるのが、例外的に建築を認める制度である「建築基準法第43条但し書き許可」です。

（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

行政が「交通上・避難上の安全性が確保できる」と判断すれば、接道義務をクリアしていなくても建築を許可する仕組みです。

通常の建築確認とは異なり、自治体が個別の状況を慎重に見極めるため、審査内容は地域によって差があります。例えば、敷地が袋小路にあっても幅の確保が難しい場合や、既存の通路に改良の余地がある場合など、状況に応じた判断が行われます。

また、防災面で懸念がある場合には、避難経路の確保や補強計画を提出することで許可が近づくこともあります。申請に必要な資料は多く、行政との調整も発生するため、専門家のサポートを受けながら進めるのが現実的です。

＜建築基準法43条ただし書き許可（但し書き許可）の手順＞

関連記事：再建築不可物件の救済処置とは？再び建築可能な状態にするための方法を解説

裏ワザ②：既存宅地制度・開発許可制度を利用する

市街化調整区域にある土地は、都市計画の観点から建築が厳しく制限されています。新たな建物を増やすと道路や上下水道を整備する負担が大きくなるため、原則として建替えは認められません。

ところが、区域内でも「既存宅地制度」に該当する土地は、例外的に再建築が許可される場合があります。昭和45年以前から宅地として利用されていた履歴を持つ土地に対して、一定の条件を満たすなら建築を認めるという制度で、当時の都市計画の過渡期に建てられた住宅を救済するための仕組みとして運用されてきました。

（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

自治体によって既存宅地制度がすでに廃止されている地域もありますが、その場合でも「開発許可制度」によって再建築の道が残されています。開発許可とは、道路や排水設備などインフラの整備を前提に建築を認める制度で、区域内での住宅建設を一律に禁止するわけではありません。

つまり、適切に手続きを踏めば、調整区域であっても再建築が不可能というわけではなく、制度との相性によって状況が大きく変わります。

＜既存宅地制度・開発許可制度の利用手順＞

裏ワザ③：リノベーションや用途転用で“実質再建築”を実現する

法的に建て替えが認められない土地でも、既存の建物を大幅に作り替えることで、実質的に「新しい住まい」に近い状態へ再生する方法があります。

建物の骨組み（構造体）を残したまま、耐震補強や断熱性能の向上、間取りの変更などを加える手法で、建築基準法上の「再建築」には当たらないため、建て替えが制限されている土地でも対応できます。

住宅として老朽化が進んでいる場合でも、この手法で予想以上に快適な住宅へ生まれ変わることがあります。近年は空き家活用の流れから、自治体が耐震改修や省エネ改修に対して補助金を設けている地域も多く、工事費の一部を軽減できる場面もあります。

用途を変更して店舗や事務所として再生するケースもあり、「建て替えられない＝活用できない」という固定観念を覆す手段として検討する価値があります。

＜既存建物の改修・用途変更に関する手順＞

再建築不可物件をそのまま所有し続けるリスク

再建築不可の物件は、その時点で不便や制約こそ感じにくいものの、時間が経つにつれて問題が顕在化しやすくなります。特に影響が大きい代表的なリスクとしては、次のものが挙げられます。

• 老朽化による倒壊・損害賠償のリスクになる
• 売却や融資が極めて困難になる
• 固定資産税など維持コストがかさむ結果になる
• 空き家特措法による行政指導・撤去命令の対象になりかねない
• 相続や共有状態でトラブルに発展しかねない　

それぞれ個別にみていきましょう。

老朽化による倒壊・損害賠償のリスクになる

再建築が認められていない建物は、経年劣化が進んでも「建て替えて安全性を確保する」という根本的な対処ができません。外壁の破損や屋根の老朽化は修理でしのげても、基礎の損傷や構造体の腐朽といった深刻な劣化が進むと、補修だけでは安全を保てなくなる可能性があります。

本来であれば建替えで対応すべき段階に至っても、構造を残さなければならないため十分な安全性を確保しにくいためです。

老朽化した建物は、強風や地震の揺れで部材が落下するリスクも高まります。もし通行人や隣家の車両に被害を与えてしまった場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

空き家として放置しているケースでは、不法侵入や小規模な火災が発生することもあり、周辺住民にとって安全面の懸念が強まります。行政が「特定空家等」に指定すれば指導の対象となり、改善勧告に従わなければ罰則を受けることもあります。

売却や融資が極めて困難になる

再建築不可物件は、市場での扱われ方が通常の不動産とは大きく異なります。建て替えできない土地は、一般の買主にとって使い勝手が限られるため、購入の検討段階で敬遠される傾向があるのです。

住宅ローンの審査も厳しく、金融機関は建物の再調達が難しい物件に融資しにくいため、ほとんどの買主は現金での購入を求められます。その結果、購入できる層が極端に狭まり、売却が長期化しやすい状況が生まれます。

評価額も、建替え可能な土地と比べて大幅に下がることが一般的です。特に建物が劣化している場合は、買主が改修費を見込まなければならないため、さらに値引き圧力が強くなります。金融機関の評価が低いという点も、価格の下落に拍車をかける要因です。

将来的に売ることを考えている場合、老朽化が進む前のほうがまだ条件が良く、手を打つタイミングの判断が難しくなりやすいという問題もあります。

固定資産税など維持コストがかさむ結果になる

再建築不可物件は、利用価値が低いにもかかわらず、所有している限りさまざまな維持コストが発生します。固定資産税はもちろん、古い建物ほど修繕の頻度が増えるため、屋根や外壁の補修、雨漏り対策といった費用が積み重なります。

特に空き家として放置している場合は、換気や通水をしないことによる劣化が早まり、年単位で費用がかさむ傾向があります。

固定資産税には「住宅用地の特例」という制度があり、建物が存在する限り土地の課税額が大幅に減額されます。しかし、老朽化が進んで倒壊の危険があると判断されれば、自治体から改善を求められ、改善されなければ特例を外される可能性も出てきます。

特例が失われれば、土地の固定資産税は一気に跳ね上がり、所有し続ける負担がさらに重くなります。

空き家特措法による行政指導・撤去命令の対象になりかねない

再建築不可物件は、老朽化の進行を避けにくいため、空き家特措法の対象になりやすいという側面があります。外壁の崩落や屋根の破損、庭木や雑草の放置などが続くと、自治体が現地調査を行い「管理不全空家」や、より深刻な「特定空家等」に指定されかねません。

特定空家等に該当すると、改善の指導や勧告が行われ、それでも対応しなければ固定資産税の特例が解除されます。

勧告後も放置した場合、行政が代わりに解体する「行政代執行」が実施されることもあり、その費用は所有者に請求されます。解体費用は建物の規模によりますが、100〜200万円台に収まるとは限らず、立地によってはさらに高額になることもあります。

再建築不可で建て替えができない状態で放置を続ければ、こうした行政措置が避けられない可能性がある点は大きな負担です。

相続や共有状態でトラブルに発展しかねない

再建築不可物件は、価値の判断が難しいため、相続時に家族間で意見が割れやすい傾向があります。建て替えができないため利用方法が限られ、「誰が管理するのか」「売るのか残すのか」といった議論がこじれやすく、結果として放置されるケースも珍しくないのです。

複数人の共有名義になれば、管理方針をめぐってさらに調整が必要になり、固定資産税や修繕費を誰が負担するのかで揉めることもあります。

売却しようとしても、再建築不可である以上、価格に納得できない相続人が出ることがあり、売りたい人と残したい人の意見が対立し、意思決定が進まないまま時間だけが過ぎると、老朽化がさらに進み、ますます扱いが難しくなります。空き家化してしまえば、行政からの指導や近隣トラブルに発展する可能性も否定できません。

再建築不可物件を売却したいなら専門業者に相談するのがおすすめ

再建築不可物件は、一般的な住宅とはまったく違う扱いを受けます。建て替えられない以上、購入できる層が限られ、金融機関の住宅ローンもほぼ使えません。そのため、通常の不動産会社では「取り扱い不可」と判断されることも珍しくなく、売却のハードルは思っている以上に高いものです。

広告を出しても問い合わせが少ないまま時間だけが過ぎ、老朽化が進むほど価値が下がってしまうという悪循環に陥りやすいのが再建築不可物件の特徴です。

こうした事情があるからこそ、再建築不可物件の売却では「専門業者」への相談が現実的な選択肢になります。専門業者は、接道状況の改善や地役権の設定、再生リノベーション、解体・更地化など、通常の不動産会社では扱いにくい手法を熟知しています。

物件の状態だけでなく、隣地との関係・地域の条例・過去の事例などを踏まえて買取判断を行うため、不動産市場で敬遠されがちな物件でも引き取りの可能性がある点が大きな違いです。

「ワケガイ」なら訳あり物件も短期で買取可能！

当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり不動産の売却で行き詰まりやすい方に向けて「ワケガイ」という買取サービスを提供しています。再建築不可物件は、通常の不動産会社では取り扱いそのものを断られることが多く、査定依頼をしても明確な回答が得られない状況に陥りがちです。

私たちは、接道状況の確認や法令上の制約、劣化状況などをひとつずつ整理し、一般市場では買い手がつきにくい物件でも買取の可否を丁寧に判断します。

査定から契約・決済までの流れも専門スタッフが担当し、全国どこからのご相談にも対応しています。再建築不可のまま放置すると維持費がかさむケースも多いため、早めに状況を整理しておくことが大切です。お気軽に無料査定をご活用ください。

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FAQ：再建築不可物件の裏ワザに関するよくある質問

再建築不可物件に関する制度や救済策は、専門的な表現が多く、調べても断片的な情報しか得られないことがあります。特に、2025年以降の制度見直しや、行政が用意している例外的な許可の考え方などは、一般の方にとって判断しづらい部分が残ります。

そこで、読者から寄せられる代表的な疑問を整理し、再建築に関する考え方や最新の動向をわかりやすくまとめました。ここでは、裏ワザを検討するときに必ず押さえておきたいポイントをQ&A形式で確認していきます。

再建築不可物件は2025年から制度変更でどうなるのか？

2025年に向けて、老朽空き家対策や防災性向上を目的とした制度改正が進んでいます。その中には「一定の安全性が確保される場合の建築許可の運用見直し」や、空き家対策特別措置法の基準強化などが含まれます。

ただし、“再建築不可の基準そのものが大幅に緩和される”という変更ではなく、あくまで個別の判断を丁寧に行う方針が広がりつつあるという位置づけです。接道改善や43条但し書き許可など、既存の仕組みを前提に判断がなされる点は変わりません。

再建築不可物件に対する救済措置にはどんなものがあるのか？

救済に当たる制度として、接道義務を補う「通行地役権の設定」、小規模道路を行政に認定してもらう「位置指定道路制度」、例外的に建築を認める「43条但し書き許可」などがあります。

また、市街化調整区域では「既存宅地制度」や「開発許可制度」が該当する場合もあり、都市計画上の制限が理由で再建築できない土地でも、条件によっては建築が可能になるケースがあります。

建て替え以外の方法として、大規模リフォームや用途転用で実質的に再生する手段も挙げられます。

建て替えができない家を再生・活用するにはどうすればいいのか？

建て替えが難しい場合でも、建物の構造を残したまま耐震補強・断熱改修を行う“大規模リノベーション”で住環境を大幅に改善できます。飲食店や事務所など別用途に転用する活用法もあり、行政の補助金が使えるケースもあるでしょう。

老朽化が進んでいるなら、解体して駐車場や資材置場として活用する選択肢もあります。近年は空き家対策として自治体が利活用支援制度を用意しているため、地域の支援メニューを確認すると活用の幅が広がります。

再建築不可物件の価格はどのくらい下がる（何割減になる）のか？

一般的には、同じ立地の「再建築可能な土地」と比べて20〜50％以上の値下がりが生じやすいと言われています。接道状況や土地の形状、老朽化の進み方によっては、さらに低い査定となる場合もあります。

買主が住宅ローンを使えず現金での購入が中心になること、建物の維持費や改修費が読みにくいことが価格低下の主な要因です。早めに査定を受けておくことで、将来の売却タイミングや出口戦略を考えやすくなります。

まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという一点だけで価値が下がるわけではありません。老朽化の進行、空き家特措法の対象になるリスク、維持費の増大、相続時のトラブルなど、時間の経過とともに複数の問題が重なり、状況が複雑化していきます。

一方で、接道改善・位置指定道路・43条但し書き許可・大規模リノベーションなど、建て替えできない土地でも選べる手段は確かに存在します。

大切なのは、現状を正確に把握し、将来どの方向で扱うかを早めに検討しておくことです。改善できる部分を見極め、活用・売却・再生のどれを選ぶかによって必要な工程は変わります。

放置すると負担が増えるだけなので、専門家の助言も参考にしながら、最適な出口戦略を組み立てていくことをおすすめします。

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相続した空き家の名義変更を後回しにしていると、「売却が進まない」「管理や税金の負担が増える」「相続人同士の合意形成が難しくなる」といった問題が起こりやすくなります。

空き家の名義変更は、被相続人から相続人へ名義を移す相続登記を行い、所有者を明確にするための手続きです。2025年現在、この相続登記は相続開始を知った日から3年以内の申請が義務化されており、従来のように放置することはできません。

名義が曖昧なままでは、売却・活用・解体などの判断も進めづらく、後の世代に問題を残す要因にもなります。

本記事では、空き家の名義変更を怠った場合のリスク、登記の具体的な進め方、費用、よくあるトラブルの解決方法、名義変更後の活用までを詳しく解説します。

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2025年現在、相続登記は義務化されている！

相続した不動産を誰が正式に受け継ぐのかを明確にするため、相続登記は2024年の法改正で義務化されました。これまでは半ば「任意」のように扱われ、名義をそのままにしてもすぐに不利益が生じるわけではありませんでした。

（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）

（出典：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）

しかし、全国で空き家や所有者不明土地が増え、自治体や近隣住民が管理に困るケースが急増したことを受け、放置を前提とする扱いは見直されました。2025年を迎えた現在では、名義変更は社会全体のトラブルを避けるための最低限の手続きとして位置づけられています。

相続登記の義務化は、「相続が発生した日」ではなく、「相続した事実を知った日」からカウントが始まります。ここでいう“知った日”は、一般的には死亡届の提出や、戸籍で死亡を確認した時点を意味します。その日から3年以内に名義変更を済ませる必要があります。

期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があり、従来のように先延ばしにしても支障がないと判断するのは危険です。

空き家の相続登記をしないとどのようなリスクがある？

空き家の相続登記を長期間放置すると、単に「名義が古いまま」という状態にとどまらず、さまざまなトラブルなどが発生する可能性があります。

ここからは、空き家の名義変更を怠った場合に生じやすい主なリスクを、三つの側面に分けて整理します。

• 法的リスク
• 経済的リスク
• 管理・トラブルリスク

それぞれ個別にみていきましょう。

法的リスク

相続登記を放置すると、まず問題になるのが法律上の扱いです。特に近年は所有者不明土地の増加が社会問題化し、国としても未登記の不動産を減らす方向へ政策が大きく動いています。

こうした背景の中で、相続登記を完了していない状態は“単なる手続きの遅れ”として片づけられなくなりました。法改正により具体的な義務と罰則が設けられたため、従来よりも対応の遅れが重大な不利益につながる状況になっています。

相続登記義務化の過料対象になる

義務化により、相続登記を3年以内に行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑罰ではありませんが、期限の経過を放置していると行政からの照会が届くこともあり、対応を後回しにするほど負担が増していきます。

義務化前と異なり、名義変更を長期間放置することが前提ではなくなった点を理解しておきましょう。

売却・贈与・担保設定ができなくなる

名義が故人のままでは、不動産の所有者が法律上確定していない状態になるため、売却や贈与、担保設定などの手続きが進みません。

もちろん、買主側は登記簿で所有者を確認するため、名義が故人である限り契約の締結ができないままです。住宅ローンを組む場合も同様で、金融機関は名義が整っていない不動産を担保として扱いません。結果として、相続登記を終えるまでは、実質的に不動産の活用方法が制限されてしまいます。

二次相続で相続人が増え、手続きがほぼ不可能になる

相続登記をしないまま時間がたつと、相続人がさらに増えてしまう「二次相続」が発生します。ひとりが亡くなるごとにその子どもや配偶者が新たな相続人となり、人数は数年で倍以上に膨らむことも珍しくありません。

相続人が増えるほど、遺産分割協議の合意形成が難しくなり、ひとりでも反対すれば手続きは進みません。最終的には誰も管理できない“所有者不明土地”と同じ状態に近づき、売却も活用も見通しが立たなくなってしまいます。

経済的リスク

相続登記を先延ばしにしてしまうと、法律上の手続きだけでなく、日常的な費用負担にも影響が及びます。空き家は所有しているだけで固定資産税がかかり、管理を怠れば倒壊防止の補修や草刈りといった支出が続きます。

名義が整っていない状態では売却や活用の判断が遅れ、結果として支出だけが積み重なりがちです。また、時間の経過とともに建物は老朽化し、周辺の不動産市場の動きによっては価格が下がることもあります。

固定資産税や管理費などの維持コストが継続する

空き家は使用していなくても固定資産税がかかり続けます。住宅用地特例により税額が抑えられている物件でも、管理が不十分と判断されると特例が外れ、税額が大幅に増えるケースがあるのです。

雑草の伐採や外壁の補修などの管理費も所有者の負担となるため、名義変更ができず売却や活用が遅れるほど支払いは積み上がっていきます。相続人間で費用をどう分担するか決まっていない場合、特定の人に負担が偏ることもよくあります。

資産価値が下落し、将来の売却価格に影響する

名義を整理しないまま数年がたつと、建物は劣化し、売却を検討する段階で修繕がほぼ必須になる可能性も考えられます。

立地や周辺環境によっては空き家が多い地域ほど価格が下落する傾向も指摘されており、判断を先延ばしにしたことで本来得られたはずの売却益が減ることもあります。

空き家特例や控除などの税制優遇が使えなくなる

相続した空き家には、一定の条件を満たすと譲渡所得が最大3,000万円まで控除される「空き家特例」があります。しかし、この特例を使うには「相続登記が済んでいること」が前提になります。

（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

名義変更ができていない状態では売却手続きが進まず、適用期限に間に合わなくなることもあります。売却益が出る物件ほど税負担に差が出やすいため、名義の整理が遅れたことで得られるはずのメリットを得られなくなる点には留意しておきましょう。

管理・トラブルリスク

相続登記をしないまま空き家を放置すると、管理に関する問題が急速に増えていきます。名義が整理されていない状態では、誰が責任を持って管理すべきかが曖昧になり、相続人同士で負担の押し付け合いが起こりやすくなります。

相続人が複数いる場合は特に、管理や維持の判断が後回しにされ、老朽化が進んでから初めて深刻なトラブルに気づくケースが多く見られます。倒壊の危険や雑草の繁茂などが近隣に迷惑をかけると、クレームや損害賠償につながることも避けられません。

共有者間の合意形成が難航し、管理責任が曖昧になる

相続人が複数いる状態で名義が整理されていないと、草刈りや修繕、清掃といった基本的な管理判断ができません。

「誰が費用を負担するのか」「どこまで対応するのか」が決まらないまま時間が過ぎることで、結局は誰も動かず建物の状態が悪化し、周囲から苦情が寄せられることすらあります。

「相続人の一人が遠方に住んでいて連絡がつかない」「一部の相続人が管理に非協力的」といった状況は典型例で、名義の曖昧さが管理不全に直結します。

老朽化・倒壊などにより損害賠償責任が発生する

空き家は放置するほど建物の劣化が進み、台風や地震の際に屋根材が飛散したり、外壁が落下したりする危険が高まります。こうした事故で隣家や通行人に被害が出た場合、所有者側に修繕費や損害賠償が請求されることがあります。

名義が整っていないからといって責任が免れるわけではなく、相続人全員が管理責任を問われることもあり、早期の対応が求められます。老朽化の兆候を見逃すと負担が突然大きく跳ね上がる点に注意が必要です。

特定空家等に指定され、行政指導・代執行の対象になる

自治体は倒壊の危険がある住宅や周囲に悪影響を与える物件を「特定空家等」として扱い、指導や勧告を行うことがあります。改善命令に従わない場合は行政代執行が行われ、解体費用が請求される可能性すら存在します。

（参考：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）

名義が未整理の空き家は管理が遅れやすく、特定空家の基準に該当しやすい点が問題です。固定資産税の住宅用地特例が外れることもあり、税負担が増える可能性も無視できません。

不法占拠や放火など第三者トラブルの温床となる

管理が疎かになった空き家は、部外者の侵入や不法投棄のターゲットになりやすい傾向があります。長期間誰も出入りしていない建物は人の目が届きにくく、悪意のある占有や放火のリスクが高まります。

実際に、自治体の空き家対策窓口では「深夜に人が出入りしている」「ゴミが持ち込まれている」といった相談が多く寄せられており、管理不全の空き家が地域の防犯上の課題となることが明らかになっています。

空き家を相続した場合の登記の流れ

相続登記は、一見すると専門的な手続きのように感じられますが、実際には順序さえ理解しておけば進め方は比較的シンプルで、以下の5ステップに分けられます。

• 手順①：登記簿と固定資産評価証明書の確認
• 手順②：相続人の確定と戸籍収集
• 手順③：遺産分割協議で名義人を決める
• 手順④：相続登記に必要な書類を揃える
• 手順⑤：法務局へ申請し、登記完了を待つ　

次項より、詳しく解説します。

手順①：登記簿と固定資産評価証明書の確認

最初に行うべきことは、不動産の現状を把握することです。登記簿（全部事項証明書）を取得すれば、名義人が誰になっているか、抵当権などの権利関係が残っていないかを確認できます。

名義が故人のままなのか、あるいはさらに前の世代で止まっているのかを知ることで、必要な戸籍の範囲や今後の手続きの複雑さが見えてきます。また、固定資産評価証明書は登録免許税の計算に使うだけでなく、売却や相続税の検討にも関わる基本資料となります。

市区町村役場で取得でき、建物と土地の評価額を把握することで、手続きに必要な費用の見通しが立ちやすくなります。

手順②：相続人の確定と戸籍収集

登記簿で名義人を確認したら、その名義人に対して誰が相続人になるのかを確定します。相続人の範囲は民法で決められており、配偶者、子、兄弟姉妹など、状況によって変わります。

確定のためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍をそろえ、婚姻歴や子の有無を確認する必要があります。相続人が多い家庭や、前婚の子がいるケースでは、予想外の相続人が見つかることも珍しくありません。

相続人が確定すると、各人から署名や押印をもらう段階に進めるため、戸籍の収集は相続登記の基盤となる作業です。市区町村役場での発行請求は郵送でも可能ですが、古い戸籍が他県に点在していると時間がかかることがあります。

手順③：遺産分割協議で名義人を決める

相続人が確定したら、不動産を誰の名義にするのかを相続人全員で話し合います。遺産分割協議は形式ばった会議をする必要はなく、電話や書面でのやり取りでも成立しますが、最終的には全員の合意を一つの書面にまとめる必要があります。

空き家の場合、「誰が管理を引き継ぐのか」「売却を前提にするのか」といった方向性が決まっていないと協議が停滞しやすいため、今後の扱いについても含めて話しておくと進めやすくなります。

相続人の中に遠方在住者がいる場合や、久しぶりに連絡を取る相手が含まれる場合には、署名と押印の回収に時間がかかることがあります。

手順④：相続登記に必要な書類を揃える

名義人が決まったら、登記申請に必要な書類を集めていきます。代表的なものは、遺産分割協議書、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、住民票、固定資産評価証明書などです。

これに加えて、協議の内容や相続形態によっては印鑑証明書や代襲相続に関する戸籍が必要になることもあります。各書類は発行元が市区町村や法務局など複数に分かれており、郵送請求を利用すると日数がかかることも珍しくありません。

特に古い戸籍は保管先が変わっている場合もあるため、順番に追っていく根気が求められます。書類が一つでも不足していると登記が受理されないため、申請前に一度整理して確認する時間を確保しておくと安心です。

手順⑤：法務局へ申請し、登記完了を待つ

必要書類がそろったら、法務局に相続登記を申請します。窓口に持参しても郵送でも手続きは可能で、近年はオンライン申請を選ぶ人も増えています。

書類に不備がある場合は法務局から問い合わせが入るため、迅速に対応できるよう連絡の取りやすい状況を整えておくとスムーズです。申請が受理されると審査が行われ、完了までの期間は数日から数週間ほどが一般的ですが、繁忙期や内容の複雑さによって変動します。

登記が完了すると、新しい名義人が記載された「登記識別情報通知」や「登記完了証」が発行され、名義変更が正式に終了します。

空き家の相続登記でかかる費用

相続登記を進める上で、多くの方が気になるのが「どれくらいの費用が必要なのか」という点なのではないでしょうか。相続登記でかかる費用は主に以下のものが必要になってきます。

• 登録免許税
• 各種証明書の取得費用
• 司法書士報酬
• 未登記建物の追加費用
• 遺産分割協議書の作成費用

それぞれ個別にみていきましょう。

登録免許税

相続登記に必ず発生するのが登録免許税です。これは国に納める税金で、不動産の固定資産評価額を基準に計算されます。

相続による名義変更の場合、税率は0.4％と定められており、例えば評価額1,000万円の土地であれば4万円が目安となります。

（参考：国税庁「登録免許税のあらまし」）

評価額によって金額が変わるため、手続きの前に固定資産評価証明書を取得しておくと、全体の予算を把握しやすくなります。

また、建物と土地は評価額が別々に設定されているため、両方がある場合はそれぞれに税金がかかります。相続登記を行う際には必ず必要となる費用のため、早めに確認しておくと安心です。

関連記事：登録免許税とは？計算方法と軽減措置、具体的な相場まで徹底解説

各種証明書の取得費用

相続登記には多くの公的書類が必要で、これらを揃える際の実費も必要。代表的な書類として、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍謄本、住民票や固定資産評価証明書などがあります。

戸籍は1通あたり数百円ですが、出生まで遡ると複数の自治体に請求することになり「思っていたより費用が嵩んだ」という状況に陥りかねません。

特に、家族構成が複雑な場合や、古い戸籍が別の自治体に移動している場合は、請求先が増えて1万円前後になるケースも珍しくありません。固定資産評価証明書は市区町村役場で取得でき、300円〜500円程度が一般的です。

司法書士報酬

相続登記を司法書士に依頼する場合、報酬金の支払いが発生します。費用は事務所によって幅がありますが、一般的には5万円〜10万円前後が多くなっています。

相続人が多い、戸籍が複雑、登記内容が複数にわたるといったケースでは、作業量が増えるため上乗せされることもあります。司法書士に依頼する最大のメリットは、書類のチェックや不備の修正、法務局とのやり取りまで任せられる点です。

特に、出生から死亡までの戸籍が長く続く場合や、代襲相続が絡むケースでは、書類の整合性を取る作業に負担がかかりやすいため、経験のある専門家に任せることで手続きが停滞しにくくなります。

費用は発生しますが、全体の時間やリスクを考えると依頼した方がベターといえます。

未登記建物の追加費用

空き家のなかには、そもそも建物が登記されていないケースがあります。名義変更をするには、まず建物の存在を登記簿上に反映させる「表題登記」が必要で、この作業は土地家屋調査士が担当します。

費用は建物の規模や状況によって異なり、10万円〜20万円程度が目安です。古い家屋で図面が残っていない場合や、増築部分が未登記のまま残されている場合は追加で調査が必要となり、費用が上がることもあります。

未登記のままでは所有権移転そのものができないため、相続登記の前段階で避けて通れない作業です。

遺産分割協議書の作成費用

相続人の人数が多い家庭や、相続財産が複数にわたる場合などは、遺産分割合意を「遺産分割協議書」としてまとめる必要があります。自分たちで作成することも可能ですが、内容に誤りがあると法務局で受理されないことがあり、その場合は修正に時間を取られてしまいます。

司法書士や弁護士に作成を依頼する場合、費用は2万円〜5万円前後が一般的です。相続人全員の署名押印を揃える段階で書式の違いが問題になることもあるため、専門家に依頼するとスムーズに運びやすくなります。

また、相続人の中に代襲相続がいる、前婚の子がいるなど家族関係が複雑な場合は、協議書の作成も難易度が上がるため、依頼する人が増える傾向があります。

相続登記ができないケースとその対処法

相続登記は、書類の収集や協議を着実に進めれば完了できますが、実際には途中で行き詰まるケースも珍しくありません。相続人の所在が分からない、協議がまとまらない、登記簿の内容が現状と食い違っているなど、想定していなかった問題に直面することがあります。

こうした状況を放置してしまうと、名義変更が何年も進まず、空き家の管理や売却を始めることすらできません。

ここからは、実務で多い4つのケースについて、原因と対処方法を順に整理していきます。

相続人の連絡がつかないケース

相続人の中に音信不通の人がいると、遺産分割協議が成立せず、名義変更の手続きが前に進みません。戸籍をたどることで当該相続人の最後の住所までは確認できますが、その後の転居や失踪までは行政が追っているわけではないため、戸籍調査だけで所在が特定できない場合もあります。

こうした状況では、家庭裁判所に申し立てを行い「不在者財産管理人」を選任してもらう方法があります。管理人が相続人本人の代わりに協議へ参加し、必要な手続きを進めていく仕組みです。相続人が海外にいるケースでも同様に、代理人選任の手続きを利用することで対応できます。

相続人の所在が確認できないまま放置すると相続人がさらに増え、状況が複雑化していくため、早めに対応するようにしましょう。

遺産分割協議がまとまらないケース

相続人同士で意見が一致せず、協議が長引くケースもよく見られます。空き家を売却したい人と残したい人が対立していたり、相続割合で意見が割れていたりすると、署名や押印を得られず協議書が作れません。

こうした場合は、家庭裁判所での「調停」を利用し、第三者の仲介のもとで話し合いを進める方法があります。調停でも解決しない場合には、裁判所が最終的な分け方を判断する「審判」に進むことになります。

時間と手間はかかりますが、対立が深い家庭では審判を通じてようやく手続きが動き出すことも珍しくありません。

関連記事：遺産分割協議の進め方とは？話し合いを綺麗にまとめるための必要知識

登記簿と現状が一致しないケース（未登記建物・名義が古いなど）

空き家の中には、建物自体が登記されていないケースや、何代も前の名義のまま相続が止まっているケースがあります。未登記建物の場合は、まず建物の存在を登記簿に反映させる「表題登記」が必要です。

これは土地家屋調査士が担当し、図面の作成や現地調査を伴うため、一定の時間と費用がかかります。古い家屋の場合、増改築部分のみが未登記で残っていることもあり、その整理が求められます。

一方、名義が古いまま数世代にわたり相続されていないケースは、相続関係を一から整理するため、戸籍収集が非常に手間のかかる作業になります。相続人が多数に増えてしまい、協議が事実上不可能になる例もあります。

必要書類が揃わないケース

相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍を連続して揃える必要があります。しかし、古い戸籍が廃棄されていたり、戦前の戸籍が別の自治体に移されていたりすると、請求しても入手できないことも珍しくありません。

こうした場合は、役場から「除籍簿の保存期間が過ぎたため現存しない」旨の証明書を発行してもらい、代替書類として提出する方法があります。また、亡くなった時期や本籍が複数回変わっている人は、戸籍が複雑に分散していることがあり、すべてを辿るまでに日数を要します。

書類が揃わず手続きが止まってしまうと、相続人の協力を得るタイミングを逃し、登記完了まで長期化することもあります。

相続登記した後の空き家はどうすればいい？

名義が自分のものに変更されてはじめて、空き家をどのように扱うのかを具体的に検討できるようになります。ただし、空き家の状況や家族の意向によって選択肢は変わるため、どの方向が適しているかを比べながら考えていくことが大切です。

具体的には次のような選択肢が考えられます。

• 選択肢①：リフォームして活用する
• 選択肢②：売却して現金化する
• 選択肢③：更地にして土地活用する
• 選択肢④：空き家バンク・自治体制度を利用する
• 選択肢⑤：管理委託して保有し続ける　

それぞれ個別に解説します。

選択肢①：リフォームして活用する

建物がまだ十分使える状態であれば、リフォームを前提に活用方法を検討できます。賃貸物件として貸し出す方法は、毎月の収入が得られる点が大きな魅力で、立地や間取りが需要に合えば安定した運用が期待できます。店舗や事務所などの事業用物件として使う方法もあり、周辺に観光地や商店が多い地域では選択肢が広がります。

近年は二拠点生活や短期滞在向けの住まいとして利用する人も増えており、相続した空き家が新しい生活スタイルの拠点になる可能性もあります。

ただし、リフォームには一定の費用がかかります。老朽化が進んでいる場合は、耐震補強や水回りの改修が必要になることもあり、事前の調査で修繕内容を把握しておくと判断しやすくなります。

選択肢②：売却して現金化する

空き家の管理が難しい場合や、相続人が遠方に住んでいる家庭では、売却して現金化する方法が現実的です。維持費の負担がなくなるうえ、相続人間での分配がしやすく、今後のトラブルを避けやすいというメリットがあります。

不動産会社に仲介を依頼する一般的な売却方法のほか、建物が老朽化している場合は土地として売却する、あるいは空き家の買取専門業者に直接売却する選択肢もあります。仲介より価格は下がる傾向がありますが、買主探しや修繕の負担がなく、短期間で手続きが済むため、急いで処分したい場合に向いています。

売却を検討する際は、相続した空き家に適用できる税制優遇の有無を確認しておくと負担が軽くなります。条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を控除できる特例があり、適用できるかどうかで手取り額が大きく変わるケースもあります。

選択肢③：更地にして土地活用する

建物の老朽化が進んでいる場合や、修繕費が大きく膨らむと見込まれる場合は、思い切って建物を解体し、更地として活用する方法があります。

更地にすることで選べる用途が広がり、駐車場として貸し出したり、小規模な事業用地として地元企業に貸したりするケースが代表的です。日当たりや地形に恵まれていれば、太陽光発電の設置が検討できることもあります。

解体には費用がかかりますが、老朽化した建物を維持するよりも長期的な負担が軽くなることも期待できます。更地にすると売却がしやすくなる地域もありますので「建物の状態が悪くて買い手がつかない」という悩みを解消できるでしょう。

選択肢④：空き家バンク・自治体制度を利用する

近年は、多くの自治体が空き家対策として「空き家バンク」や移住支援制度を整備しています。空き家バンクに登録すると、移住希望者や地域活性化に関心のある人に対して物件を広く紹介でき、通常の不動産市場では出会えない層にアピールできます。

地方では、古い家屋を活かしたカフェや民泊、地域コミュニティ拠点として再生される例も増えています。

自治体によっては、改修費の補助や移住者向けの支援金を用意している地域もあり、空き家を残しながら地域に貢献できる選択肢として注目されています。空き家の特徴や立地が地域のニーズと合えば、売却や賃貸では実現しにくい形で活用が進むこともあります。

選択肢⑤：管理委託して保有し続ける

すぐに活用の方針が決まらない場合は、管理だけ委託して空き家を保有し続ける方法があります。業者に依頼すれば、通気や簡易清掃、庭木の手入れといった定期的な管理を代行してもらえるため、遠方に住んでいても状態を保ちやすくなります。

空き家は放置すると老朽化が加速しやすく、雑草や破損によって近隣トラブルにつながることもあるため、最低限の管理を続けるだけでも将来のリスクが大きく変わります。

管理委託を選ぶ人の中には、「売却のタイミングを見極めたい」「家族の事情で当面は動けない」といった事情を抱える人もいます。短期的に活用できない場合でも、状態を保っておくことで将来の選択肢が狭まらず、売却や賃貸への切り替えがスムーズに進みます。

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相続した空き家は、名義変更が済んでも活用方法が定まらず、維持費や管理の負担だけが続くケースが多くみられます。

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FAQ：空き家の名義変更に関するよくある質問

空き家の名義変更にまつわる疑問は、相続の経験がない方にとって複雑に感じられることが少なくありません。特に「いつまでに名義変更を済ませればいいのか」「売却するときの特例は使えるのか」など、具体的な判断が必要になる場面では迷いやすいところです。

そこで、相続登記の実務でよく寄せられる質問を整理し、重要なポイントをわかりやすくまとめました。

親が亡くなった場合、名義変更はいつまでに済ませるべきなのか？

相続登記は、相続が発生した日ではなく「相続が発生したことを知った日」から3年以内に行うことが法律で定められています。死亡届の提出や戸籍で死亡を確認した時点が一般的な起算点となり、その日から期限が進んでいきます。

義務化以前は名義変更をしなくてもすぐに罰則が生じることはありませんでしたが、2024年の法改正によって状況が変わりました。期限を過ぎると10万円以下の過料となる可能性があり、名義を整理しないまま空き家を管理すると、その後の売却や解体の判断も遅れがちです。

相続した空き家を売却するときの「3000万円特別控除」とは何か？

相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度があります。いわゆる「被相続人の居住用財産の譲渡所得の特例」で、昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の住宅が対象です。

売却までに耐震改修を行うか、建物を解体して更地にすることが条件となり、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

土地の名義変更を放置するとどのような問題が起きるのか？

土地の名義が故人のまま放置されると、売却や贈与などの手続きができないだけでなく、管理や税金の負担も曖昧になりがちです。名義人が亡くなるたびに相続人が増える「二次相続」が進むと、権利関係が複雑化し、話し合いによる整理が難しくなります。

相続人間で協議がまとまらず、名義変更が長期化するケースも珍しくありません。また、管理が不十分な状態が続くと、雑草の繁茂や老朽化による危険が生じ、近隣から苦情が寄せられることもあります。

まとめ

相続登記は名義変更のための形式的な手続きではなく、空き家を適切に扱うための「入り口」にあたります。名義が曖昧な状態が続くほど相続人は増え、協議や管理が難しくなり、空き家の老朽化や固定資産税の負担だけが積み重なります。

今回取り上げたリスクや手続きの流れ、登記が進まない場面での対処法を踏まえると、早い段階で状況を整理しておくことが後のトラブルを避ける近道になります。

相続した空き家の扱いに迷う場面では、まず名義を明確にし、そのうえで売却、活用、保有といった選択肢を比較し、負担が大きくなる前に方向性を決めていきましょう。

投稿 【令和6年義務化】空き家の名義変更手続きについて徹底解説！ は ワケガイ｜訳あり不動産の買取・売却サイト に最初に表示されました。

相続後に実家をどう扱うか判断を誤ると、「登記を放置して売却できない」「兄弟間でもめる」「維持費だけがかさむ」といった問題が発生します。

その際に知っておきたいのが「実家の相続でやってはいけないこと」です。

実家の相続でやってはいけないこととは、法的手続きを怠ったり、方針を決めずに放置するなど、後々のトラブルにつながる行動を指します。

こうした失敗を避けるためには、早い段階で相続登記・管理・処分の方向性を整理する必要があります。

そこで本記事では、実家の相続でやってはいけない典型的なケースを8つ挙げ、それぞれのリスクと正しい対処法を解説します。

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実家の相続でやってはいけないこと8選

実家の相続は、「とりあえず名義を変えればいい」と考えて安易に進めると、思わぬリスクを抱えることになります。

特に、判断を先延ばしにしたり、家族間での話し合いを曖昧にしたまま進めたりすると、将来的に処分できない不動産を抱え込むことにもなりかねません。ここからは、実家の相続で避けるべき典型的な失敗パターンを具体的に紹介します。

• ①：活用・処分方針を決めずに相続する
• ②：兄弟姉妹で共有名義にしてしまう
• ③：相続登記をせずに放置する
• ④：とりあえず所有して放置する（空き家化）
• ⑤：無計画な家屋解体・更地化を行う
• ⑥：相続直後に慌てて売りに出す
• ⑦：被相続人の債務や連帯保証を確認しない
• ⑧：告知義務・事故物件リスクを無視する　

それぞれ個別にみていきましょう。

①：活用・処分方針を決めずに相続する

実家を相続するときに最も多い失敗は、「とりあえず相続だけして方針を決めない」ことです。住むのか、貸すのか、売るのかを明確にしないまま所有し続けると、固定資産税や修繕費といったコストだけが増え、空き家化のリスクも高まります。

さらに、相続人の間で「残す派」「売る派」が分かれると、遺産分割が進まずに不動産が“塩漬け”状態になることもあります。相続後すぐに動けない場合でも、今後どうするかの方向性だけは早めに話し合っておくことが大切です。

方針を定めることが、相続トラブルと資産価値の低下を防ぐ第一歩となります。

②：兄弟姉妹で共有名義にしてしまう

「平等に分けたい」という思いから、兄弟姉妹で共有名義にするケースは少なくありません。しかし共有名義は、後々のトラブルを招きやすいリスクの高い形態です。

リフォーム・売却・賃貸など、物件に関する決定には全員の同意が必要となり、ひとりでも反対すると手続きが進みません。

また、相続人の誰かが亡くなった場合、その持分が次の世代に引き継がれ、権利関係がさらに複雑化します。将来の争いを防ぐには、単独名義にまとめるか、代償金を支払って分割する方法が望ましいでしょう。

公平さよりも「管理と処分のしやすさ」を重視することが、現実的な相続対策になります。

③：相続登記をせずに放置する

相続登記をしないままにしておくと、権利関係が複雑化し、将来的に売ることも貸すこともできなくなるおそれがあります。2024年4月からは「相続登記の義務化」が始まり、正当な理由がないまま3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科されることになりました。

（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）

相続登記を放置することで起きる主な問題は次のとおりです。

• 所有者不明化 相続人が増え続け、誰が所有者なのか分からなくなる
• 売却・活用が困難 所有者全員の同意が必要になり、話がまとまらない
• 税金や管理責任が曖昧に 固定資産税の請求先や管理責任者が不明になる

一度でも世代をまたぐと、相続人が十数人に増えることも珍しくありません。そうなると、遺産分割協議もまとまらず、不動産は“動かせない資産”となります。

相続が発生したら、まずは法定相続情報一覧図の取得や登記申請の準備を進め、早めに所有者を確定させましょう。

関連記事：相続登記の費用はいくらかかる？司法書士への依頼費用や必要経費を金額例で徹底解説！

④：とりあえず所有して放置する（空き家化）

「将来使うかもしれない」と理由をつけてそのまま放置してしまうと、空き家は一気に負の資産に変わります。老朽化による倒壊リスクだけでなく、近隣トラブルや固定資産税の増額、さらには行政からの指導につながるケースもあります。

特に注意すべきは、「特定空き家」に指定されるケースです。以下のような状態にあると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

（参考：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）

• 屋根や外壁の崩落など、安全性が著しく損なわれている
• 雑草やゴミで景観・衛生が悪化している
• 長期間、所有者が管理していない

放置のコストは意外に大きく、修繕・清掃・固定資産税を合計すると年間10万円以上かかることもあります。使う予定がない場合は、「賃貸」「売却」「専門業者への相談」など、方向性を早めに決めることが賢明です。

⑤：無計画な家屋解体・更地化を行う

老朽化した家を見ると、「とりあえず壊してしまおう」と考えがちですが、それは最も避けたい判断のひとつです。家を解体すると、住宅があることで適用されていた固定資産税の軽減措置が外れ、翌年から税額が約6倍に増える場合があります。

また、再建築不可の土地や、接道義務を満たさない土地では、一度更地にすると二度と建物を建てられないケースもあります。さらに、解体費用は100万円〜300万円前後が相場で、見積もりを誤ると売却価格より費用が上回ることも。

解体を検討する際は、次の3点を必ず確認しましょう。

• 再建築が可能か（接道・用途地域の確認）
• 固定資産税の増減見込み
• 解体後の活用・売却計画

無計画な更地化は、資産価値を下げるだけでなく、税負担も増やします。「壊す前に調べる」を徹底し、専門家と相談しながら慎重に判断することが求められます。

関連記事：実家の解体にかかる費用はどのくらい？手順や相場を徹底解説

⑥：相続直後に慌てて売りに出す

相続直後に「維持費がかかるから」「早く手放したいから」と焦って売却すると、後悔するケースが少なくありません。

相続した不動産の価値は、土地の条件や建物の状態だけでなく、登記・税金・権利関係によって大きく左右されます。準備不足のまま売りに出すと、以下のようなリスクが生じます。

• 相続登記が終わっておらず、売却手続きが進まない
• 相続税や譲渡所得税の計算を誤り、税負担が増える
• 複数の相続人がいる場合、全員の同意が得られず契約が無効になる
• 訳あり不動産として査定額が大幅に下がる

また、相続直後に売却した場合、取得費や譲渡所得の証明が十分に整っていないことが多く、結果として課税額が増えてしまうこともあります。相続から売却までの流れを整理し、税理士や不動産業者に相談してから売却時期を見極めることが大切です。焦るよりも、準備を整えることで結果的に手取り額が増えるケースが多くあります。

⑦：被相続人の債務や連帯保証を確認しない

「家だけ相続したい」「財産がプラスだから安心」と思い込むのは危険です。相続では、被相続人（亡くなった人）の債務や連帯保証も自動的に引き継がれるため、確認を怠ると予期せぬ借金を背負うことになりかねません。

特に見落とされやすいのが以下のケースです。

• 個人事業や会社の借入金の連帯保証
• クレジットカードやリース契約の未払い
• 税金・社会保険料などの滞納
• 他人の保証人になっていた契約

債務の内容を把握するには、「信用情報の開示」や「金融機関・税務署への照会」が有効です。もし債務が多い場合は、相続開始から3か月以内に「相続放棄」または「限定承認」を家庭裁判所に申し立てることで、被害を防げます。

財産のプラス面だけで判断せず、マイナスの遺産にも目を向けることが、リスクのない相続の第一歩です。

⑧：告知義務・事故物件リスクを無視する

相続した家を売却する際、過去に死亡事故や火災、事件などがあったにもかかわらず、それを買主に伝えないのは大きなトラブルのもとです。

2021年に国土交通省が定めたガイドライン（「宅地建物取引業者による人の死に関する告知に係るガイドライン」）では、心理的瑕疵（いわゆる事故物件）に関する告知義務の基準が明確化されました。

（参考：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました」）

主な内容は以下のとおりです。

これらを隠して売却すると、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。事故や事件があった場合は、必ず不動産業者に正確な情報を伝え、販売方法を相談しましょう。訳あり物件として扱うことで、専門の買取業者が対応できる場合もあります。

「言わなければ分からない」ではなく、「正しく伝えること」がトラブル回避の近道です。

実家を相続した方がいいのはどんなケース？

実家の相続は「引き継ぐか、手放すか」の判断が難しいテーマです。維持コストや管理負担を理由に売却を検討する人も多い一方で、条件によっては相続したほうが長期的に得になるケースもあります。

ここからは、実家を相続することで経済的・生活的なメリットが得られる代表的なパターンを紹介します。

親と同居・二世帯化の予定がある場合

親と同居したり、二世帯住宅として実家を活用する予定がある場合は、相続して居住することが有利です。自ら居住することで、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1に軽減）や、相続税の小規模宅地等の特例（最大80％減額）を適用できる可能性があります。

また、既存の建物をリフォームして同居することで、建て替えよりもコストを抑えつつ、親世代の生活サポートも可能になります。

このように「生活基盤を移す意思がある」場合には、売却よりも相続・活用を選ぶ方が合理的といえます。単に資産としてではなく、家族の暮らしを支える住まいとして引き継ぐ選択肢です。

立地が良く資産価値が高い場合

都市部や駅近、商業エリアなどの好立地にある実家は、今後も安定した需要が見込める資産です。こうした物件は、将来的に賃貸・売却・建て替えなど、柔軟に運用できる点が大きな魅力です。

特に地価が上昇しているエリアでは、今すぐ売却するよりも保有を続けたほうが長期的に利益を得られる可能性もあります。さらに、リノベーションを行って賃貸物件として活用すれば、安定収入を得ながら資産価値を維持することも可能です。

立地条件が良い実家は、「住む」「貸す」「売る」のどの選択肢にも強い資産です。短期的な現金化よりも、将来の運用・相続を視野に入れた保有を検討する価値があります。

再建築可能で利用価値の高い土地である場合

相続した土地が再建築可能な物件であれば、将来的な活用の幅は非常に広がります。再建築不可物件とは異なり、接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接している）を満たしていれば、建て替えやリフォーム、さらには分筆・売却なども柔軟に行えます。

（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

再建築可能な土地は、以下のような特徴を持つため「長期的な資産」として保有する意義があります。

• 建物を解体・新築しても再建が認められる
• 分筆（分けて売却）や賃貸用住宅など多用途に転用できる
• 接道があることで不動産評価額が安定しやすい
• 将来的な相続や売却時にも流動性が高い

このような土地は、エリアの再開発やインフラ整備によって資産価値が上昇する可能性もあります。すぐに手放すのではなく、「建て替えて賃貸にする」「一部を売却して資金を得る」など、中長期的な運用プランを立てたうえで保有する選択肢も検討に値します。

家族が将来的に使う予定がある場合

相続した家や土地を、子どもや孫の住宅用地・セカンドハウスとして利用する計画がある場合は、維持・管理を前提とした保有も選択肢のひとつです。

単に「いつか使うかもしれない」ではなく、具体的な利用予定があるかどうかが重要な判断基準になります。

特に、次のようなケースでは、保有する意義があるといえるでしょう。

• 子どもが数年以内に結婚や転勤で戻る予定がある
• 二世帯住宅として建て替える計画がある
• 週末利用の別荘やセカンドハウスとして維持する
• 高齢になった親が将来的に戻る意向を持っている

こうした場合、空き家化のリスクを抑えつつ、代々の財産を承継する形で運用できます。

ただし、使うまでの期間が長い場合は、定期的な点検や軽微な修繕を怠らないようにし、固定資産税などのコストを踏まえて維持計画を立てておくように

「使う予定がある」ことを口頭だけで済ませず、家族で共有し、将来の相続や売却にも備えておくことが大切です。

賃貸や事業用としての収益が見込める場合

相続した不動産が駅近や住宅需要の高いエリアにある場合、賃貸住宅や事業用物件として運用することで収益を得られる可能性があります。

たとえ古い建物でも、リフォームや用途変更を行えば、十分に活用できるケースは少なくありません。具体的に、以下のような条件を満たしている場合は、相続して活用する価値があります。

• 駅やバス停、商業施設が近く、交通の利便性が高い
• 建物の構造がしっかりしており、リフォームで再利用可能
• 敷地が広く、駐車場や事業スペースに転用できる
• 周辺に賃貸需要（学生・単身・高齢者など）がある

このような物件は、相続税や固定資産税といった維持費を上回る家賃収入を得られる場合もあります。ただし、賃貸経営には修繕費や空室リスクも伴うため、収支シミュレーションを行い、長期的に黒字が見込めるかを慎重に判断しましょう。

収益化の可能性が見込めるなら、単に“負担のある不動産”ではなく、“働く資産”として相続を前向きに検討する意義があります。

被相続人の遺志を尊重する必要がある場合

被相続人（亡くなった方）が明確な意思を残していた場合、その遺志を尊重することも相続の大切な判断材料です。

「実家を残してほしい」「先祖代々の土地を守ってほしい」「墓守を続けてほしい」といった意向がある場合、家族の精神的なつながりを継ぐ意味を持ちます。

ただし、感情だけで判断してしまうと、維持管理や税負担の現実に苦しむことにもなりかねません。次のポイントを踏まえて、バランスよく検討することが大切です。

• 維持費（税金・修繕費・光熱費）を年間でいくら負担できるか
• 定期的に管理・清掃を行う体制を整えられるか
• 将来的に誰が引き継ぐかを家族間で合意しているか

遺志を尊重することは大切ですが、経済的・現実的な維持可能性を確認したうえで判断することが、長く続けるための条件です。感情と現実の両面を整理しておくことで、「守る相続」が無理のない形で実現します。

相続税の特例が適用できる場合

被相続人が居住していた土地・建物には、「小規模宅地等の特例」が適用されるケースがあります。この制度を利用すれば、相続税の課税評価額を最大で80％減額できるため、結果的に相続税の負担を大きく軽減できます。

ただし、特例を受けるには条件があります。相続人が被相続人と同居していた。あるいは相続後も引き続き住み続けることなどが求められます。一方で、相続後すぐに売却してしまうと特例が取り消される可能性もあるため、適用の可否を慎重に確認する必要があります。

この特例を上手に活用すれば、税負担を抑えつつ実家を維持できるため、節税面から見ても「相続するメリット」が明確になります。

実家相続後の活用の選択肢

実家を相続したあと、「住む」「貸す」「活用する」といった判断を迫られる人は多くいます。相続の段階では「とりあえず保留」と考えがちですが、時間が経つほど維持費や劣化が進み、選択肢は狭まっていきます。

ここからは、実家相続後に取り得る活用方法を整理し、それぞれのメリット・注意点を見ていきましょう。

• 選択肢①：そのまま居住する（リフォーム・建て替えを含む）
• 選択肢②：空き家として貸し出す（賃貸活用）
• 選択肢③：建物を解体して土地活用する
• 選択肢④：売却して現金化する（一般・訳あり買取含む）
• 選択肢⑤：親族や知人に譲渡・贈与する
• 選択肢⑥：自治体やNPOへ寄付する　

次項より、詳しく解説します。

選択肢①：そのまま居住する（リフォーム・建て替えを含む）

もっともシンプルなのが、相続した家に自分や家族がそのまま住むという選択です。居住する場合、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1軽減）を継続して受けられるうえ、空き家リスクも防げます。

築年数が古い場合でも、リフォームや建て替えを行えば快適な住環境に生まれ変わります。

費用の目安は次のとおりです。

一方で、古い配管や構造体の問題など、リフォームしても再利用が難しいケースもあります。居住を前提にするなら、まずは建物診断（ホームインスペクション）を実施し、安全性と費用対効果を見極めるようにしましょう。

選択肢②：空き家として貸し出す（賃貸活用）

自分では住まない場合でも、賃貸として活用する方法があります。立地や間取りによっては、賃貸住宅・シェアハウス・民泊など、さまざまな用途で運用が可能です。

賃貸化の主なメリットは以下のとおりです。

• 家賃収入によって固定資産税・維持費をまかなえる
• 空き家放置による老朽化や特定空き家指定を防げる
• リフォーム費用が経費として扱える場合がある

ただし、賃貸経営には修繕費・管理費・空室リスクが伴います。特に老朽化した木造住宅は入居者が限られるため、賃貸需要のあるエリアかどうかを事前に確認するようにしましょう。

最近では、専門業者による「空き家賃貸サポート」や「リノベ賃貸化」などのサービスも登場しており、自分で管理できない場合でも、プロに運営を委託することで安定的に収益を得ることが可能です。

選択肢③：建物を解体して土地活用する

老朽化が進んでいる場合や、建物としての価値が低い場合は、家を解体して土地として活用する方法も検討に値します。

駐車場・アパート建設・太陽光発電など、土地単体での活用方法は多岐にわたります。

代表的な土地活用の例は次のとおりです。

• 月極駐車場：初期費用が少なく、短期運用に向く（利回り2〜5％）
• アパート経営：安定収入が見込めるが初期投資が大きい（利回り5〜8％）
• 太陽光発電：長期契約で固定収入を得られるが設置費用が高い
• 貸地（事業用）：安定した地代収入、ただし契約解除に時間がかかる

ただし、建物を解体すると住宅用地の固定資産税特例が外れ、翌年から税額が約6倍になる点には注意が必要です。また、再建築不可の土地では、一度更地にすると二度と家を建てられなくなることもあります。

土地活用を選ぶ際は、以下の要素を踏まえて、専門家と相談しながら最適な方法を選びましょう。

• 用途地域・接道条件
• 将来的な売却計画
• 初期費用と税負担のバランス

選択肢④：売却して現金化する（一般・訳あり買取含む）

実家を維持する予定がない場合、売却して現金化するのが最も分かりやすい選択肢です。不動産を現金に換えることで、相続人間の公平な分配ができるほか、管理負担や固定資産税の支払いからも解放されます。

売却には大きく分けて「一般仲介」と「買取」の2つの方法があります。

特に、老朽化・共有持分・心理的瑕疵といった「訳あり不動産」は、一般の買主が敬遠しやすく、専門業者による直接買取が有効です。買取なら最短数日〜1週間で売却が完了し、相続税の納税期限（10か月以内）にも間に合うケースが多くあります。

ただし、買取価格は市場相場より2〜3割ほど低くなるのが一般的です。「早く売りたい」「管理を手放したい」など、優先したい条件を整理し、仲介と買取の両方で査定を比較してから判断するのが賢明です。

選択肢⑤：親族や知人に譲渡・贈与する

実家を親族や知人に譲る場合は、譲渡（売買）と贈与の2つの方法があります。親しい相手に引き継げるため安心感がありますが、税務上の扱いには注意が必要です。

• 譲渡（売買）：名義を移す代わりに代金を受け取る形式。売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる。
• 贈与：無償または低額で譲る形式。年間110万円を超える部分には贈与税が課される。

贈与税の負担を避けるためには、以下のような制度を活用する方法もあります。

（参考：国税庁「相続時精算課税の選択/直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」）

ただし、形式上の贈与で実際は無償譲渡だったと判断されると、贈与税の追徴を受けるおそれがあります。譲渡・贈与どちらの場合も、契約書の作成と登記変更を正式に行うことが大切です。

また、知人間でのやり取りはトラブルになりやすいため、専門家を介して手続きを進めるのが安全です。

選択肢⑥：自治体やNPOへ寄付する

「自分では使わない」「親族も引き取り手がいない」という場合、自治体やNPO法人に寄付するという選択肢もあります。

社会的な目的に活用されることで、管理の負担を手放しつつ、地域貢献にもつながります。

寄付先としては、主に以下のような団体があります。

ただし、どの自治体も無条件で受け取ってくれるわけではありません。老朽化が著しい、再建築不可、立地が悪いなどの理由で受け入れを断られるケースも多く見られます。

また、登記や解体費用など、寄付前に所有者が一定の負担を求められることもあります。

ご両親が存命のうちからできる実家の相続に対する対策

実家の相続は、相続が発生してからでは手遅れになることが多いテーマといえます。「うちは揉めないから大丈夫」と思っていても、実際には兄弟間の意見の食い違いや、不動産の評価をめぐるトラブルが起きやすいものです。

特に実家のように分割しにくい資産は、生前の準備がその後の相続を大きく左右します。ここからは、ご両親が存命のうちからできる代表的な対策を紹介します。

• 遺言書を作成してもらう
• 不動産の名義や権利関係を整理しておく
• 生前贈与を検討する
• 生命保険を活用して納税資金を確保する
• 専門家に相談して総合的にプランを立てる

それぞれ個別にみていきましょう。

遺言書を作成してもらう

実家の相続をめぐるトラブルの多くは、「誰が家を引き継ぐか」が明確でないことに起因します。そのため、まず行うべきは遺言書を作成してもらうことです。

遺言書があれば、相続人の意向が食い違っても、法的な根拠に基づいて円滑に遺産分割が進められます。遺言書には主に次の3種類があります。

特におすすめなのは「公正証書遺言」です。公証役場に原本が保管されるため、紛失や偽造のリスクがなく、裁判などで争いになった場合も法的効力が強いのが特徴です。

また、単に「家は長男に」と記すだけでなく、固定資産税や修繕費の負担、売却時の取り分なども明記しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。遺言書の作成はデリケートな話題ですが、家族全員にとって安心できる「将来への設計図」として考えることが大切です。

不動産の名義や権利関係を整理しておく

相続時に混乱を招くもうひとつの要因が、不動産の名義や権利関係があいまいなまま放置されていることです。登記簿上の名義が祖父母のまま、あるいは土地と建物で名義が異なるケースも珍しくありません。

この状態では相続手続きが複雑化し、時間も費用も余計にかかってしまいます。

生前のうちに次の点を確認しておくと安心です。

• 登記簿謄本を取得し、現在の名義人を明確にする
• 土地と建物の所有者が一致しているかを確認
• 共有名義になっている場合、持分割合や相続後の承継方針を話し合う
• 境界線や接道義務など、法的制限や建築条件も調べておく

また、過去の贈与や分筆登記の履歴も確認しておくと、後の評価や課税の際にスムーズです。特に都市部の古い住宅地では、隣地との境界トラブルが起こりやすいため、測量や筆界確認を行っておくと安心です。

これらの準備をしておくことで、相続発生後の手続きが大幅に簡略化され、家族間の無用な対立を防ぐことができます。相続は“起きてから考える”のではなく、“起きる前に整えておく”ことが最大のリスク回避策です。

生前贈与を検討する

相続発生後に財産をまとめて受け取ると、相続税の負担が大きくなります。そこで有効なのが、生前贈与によって少しずつ資産を移しておく方法です。

生前贈与には毎年使える非課税枠があり、長期的に行えば相続税対策として大きな効果を発揮します。主な制度は次のとおりです。

特に暦年贈与は、長期的に続けることで効果を発揮します。ただし、形式的なやり取り（口座間移動のみなど）だと「贈与の実態がない」とみなされる場合もあるため、贈与契約書を作成し、証拠を残しておくことが大切です。

また、制度の選択や贈与額のバランスは、家族構成や資産内容によって最適解が異なります。税理士やファイナンシャルプランナーに相談し、相続税・贈与税をトータルで最適化する設計を立てておくと安心です。

生命保険を活用して納税資金を確保する

不動産を相続する際に発生しがちなのが「相続税を払う現金が足りない」という問題です。実家のように評価額は高くても換金しづらい資産を相続する場合、生命保険を納税資金の確保手段として活用するのが有効です。

生命保険には、相続税の課税対象から除外される非課税枠があります。

• 相続人が受け取る生命保険金 500万円 × 法定相続人の数

仮に、相続人が3人なら1,500万円まで非課税ですので、この範囲内で保険金を受け取れば、税負担を軽減しつつ、現金で納税資金を確保できます。

また、終身保険や一時払い保険など、相続を見据えた商品も増えています。保険金を受け取る人（受取人）を明確に指定しておけば、遺産分割協議を経ずにスムーズに現金が手に入るのも大きな利点です。

不動産中心の資産構成の場合は、「相続＝資金不足」にならないよう、保険による流動性確保を検討しておくと安心です。

専門家に相談して総合的にプランを立てる

実家の相続は、税金・登記・評価・家族関係など複数の要素が絡み合うため、個人で全てを判断するのは難しいといえます。そのため、早い段階で専門家に相談し、相続全体を見通したプランを立てておくことが不可欠です。

相談先としては、以下のような専門家がそれぞれ異なる分野をカバーします。

こうした専門家の知見を組み合わせれば、「どのタイミングで何をすべきか」「どんな制度が使えるか」を一気通貫で整理できます。一人で悩まず、信頼できる専門家チームに早めに相談しておくことで、相続発生時の混乱を防ぎ、後悔のない判断ができるようになります。

実家の取扱でお困りなら「ワケガイ」にご相談ください！

当社（株式会社ネクスウィル）は、共有持分や再建築不可、空き家、事故物件など、一般の不動産会社では扱いが難しい物件を専門に買取するサービス「ワケガイ」を提供しています。

現地調査から契約・決済までを最短で行える体制を整えており、「売れない」と諦めていた物件も最短1日で買取が完了するケースもあります。

また、司法書士や税理士などの専門家と連携し、相続登記や権利調整といった複雑な手続きもワンストップで対応可能です。全国47都道府県どこでも相談を受け付けており、現状のままでも査定が可能です。

他社で断られた物件や、相続後の管理に困っている不動産があれば、お気軽に無料査定をご活用ください。

実家の相続に関するQ&A

実家の相続は「何をどう進めればいいのか分からない」「よくある質問をあらかじめ確認しておきたい」といった疑問が多く発生します。そこで、典型的な疑問・トラブルになりがちなポイントをQ&A形式で整理しましたので、ぜひお役立てください。

実家の相続で「やってはいけない後始末」とはどんなこと？

実家の相続後に起きがちな失敗とは、先延ばしと無計画な対処です。登記をせず放置したり、長年空き家のまま維持費を払い続けたりすると、管理責任や売却可能性が著しく低下します。

具体的には、誰の所有か分からなくなった土地、相続人が多数に増えて売却できない不動産、住宅用地の税軽減が外れたケースなどが挙げられます。典型的な“やってはいけない後始末”を知っておけば、早期に対策を立てる助けになります。

なぜ「実家の持ち家はやばい」と言われるのか？

一見「資産」だった実家が、実は大きな負担になることがあります。それを指して「実家の持ち家はやばい」と言われるのです。

老朽化・空き家化・再建築不可といった条件が重なると、固定資産税・修繕費・管理コストがかさみ、売却も困難になります。このような背景を理解することで、「相続＝いいことばかり」と安易に考えず、現実的なコストやリスクを含めた判断をするきっかけになります。

兄弟で実家を相続するときに注意すべきポイントは？

兄弟で実家を共有名義で相続する場合、話し合いの不足や負担の不均衡が原因でトラブルに発展しやすいのが実情です。

実際、賃貸にするか売却するかを巡り意見が割れたり、一部の相続人だけが使用・管理を担ったりするケースがあります。こうした状況を防ぐためにも、事前に誰がどの役割を担うのか、費用や収益の分配はどうするのかを整理してようにしましょう。

実家の名義変更はいつ・誰が行うべき？

相続が発生した実家の名義変更（相続登記）は、所有者を明らかにするために必須の手続きです。2019 年の改正法により、相続発生から3年以内の登記申請が義務化されました。登記を行わずに放置すると、過料が科される可能性があり、売却や貸出といった次のステップも阻まれます。

登記申請書類の用意や代表者の決定など、手続きを誰が進めるかを明確にしておくと、スムーズな対応につながります。

まとめ

実家の相続では、「登記を後回しにする」「方針を決めずに放置する」「感情で判断する」といった行動が、のちのトラブルを生みます。最も重要なのは、「早めに整理し、現実的な選択を取る」ことです。

相続登記を済ませ、維持費や税金の見通しを立て、共有状態を避けるよう意識しましょう。また、相続後の活用（住む・貸す・売るなど）は、法的手続きや税務を踏まえて冷静に判断することが大切です。

実家は思い出と同時に責任も伴う資産です。感情や先延ばしではなく、家族で情報を共有しながら、「将来のための選択」としての相続を進めていきましょう。

投稿 実家の相続でやってはいけないこと8選！将来を見据えた対応策を解説 は ワケガイ｜訳あり不動産の買取・売却サイト に最初に表示されました。

家を売却する際、相場を確認せずに進めたり、価格設定を誤ったりすると、想定より安く手放す、あるいは長期間売れ残るといった問題が発生します。その際に重要なのが「家の売却でやってはいけないこと」を知っておくことです。

「やってはいけないこと」とは、売却準備・活動・契約の各段階で避けるべき判断ミスや行動のことを指します。これを理解していないと、トラブルや金銭的損失を招くリスクがあります。

そこで本記事では、家の売却を成功させるために知っておくべきNG行為と注意点を、段階別に詳しく解説します。

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家の売却ではやってはいけないことがたくさんある

家の売却は、一見シンプルに見えても、多くの落とし穴が潜んでいます。相場を確認せずに査定を依頼したり、焦って値下げを繰り返したりと、わずかな判断ミスが数百万円単位の損失につながることもあります。特に、住宅ローンが残っている場合や、共有名義・古家など条件に特徴がある場合は、慎重に準備しましょう。

売却を成功させるには、「やってはいけないこと」を事前に把握し、避けることが最も確実な対策です。主なNG行動を整理すると、次のようになります。

家の売却準備段階でやってはいけないこと7選

売却の成功は、実は“準備段階”でほとんど決まります。ここでの判断ミスが、その後の価格交渉や契約トラブル、税金の負担にまで影響するからです。

特に初めての売却では、不動産会社任せにしてしまいがちですが、契約内容や費用構造を理解せずに進めると、金銭的な損失に繋がりかねません。

ここからは、準備段階で避けるべき代表的なNG行動を紹介します。

• ①：スケジュールを立てずに売却活動を始める
• ②：自分で相場を調べず査定依頼をする
• ③：一社しか査定を依頼しない
• ④：媒介契約の種類を理解せず契約する
• ⑤：売却にかかる費用・税金を見積もらない
• ⑥：住宅ローン残債・担保抹消を確認せず進める
• ⑦：売却方法（仲介 vs 買取）を検討せず決めてしまう　

それぞれ詳しく解説します。

①：スケジュールを立てずに売却活動を始める

「とりあえず査定を出してから考える」といった進め方は、売却を長期化させる典型的な失敗です。売却には、査定・募集・交渉・契約・引き渡しといった複数の段階があり、それぞれに法律上・税務上の期限や準備期間があります。

実際、住宅ローンの完済時期、確定申告の期限、引っ越し予定などを踏まえずに進めると、取引直前にスケジュールが破綻しかねません。理想は、「いつまでに現金化したいのか」から逆算して、全体を3〜6か月単位で計画すること。

スケジュールを可視化すれば、相場変動や内覧時期の調整も余裕をもって対応でき、最終的な成約力が格段に高まります。

②：自分で相場を調べず査定依頼をする

査定額を鵜呑みにする前に、まずは自分で「相場感」を掴んでおくことが求められます。不動産会社によって査定方法は異なり、立地条件や販売方針によって数百万円単位の差が出ることもあります。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索システム」や「レインズマーケットインフォメーション」などを使えば、過去の成約事例を誰でも確認可能です。

こうした情報を踏まえたうえで査定を受けると、「この価格は高すぎる／安すぎる」の判断ができ、根拠のある交渉が可能になります。自ら相場を調べることは、“査定を選ぶ力”を身につける第一歩でもあります。

③：一社しか査定を依頼しない

複数査定を取らずに売却を進めるのは、最初から選択肢を狭める行為です。査定額はもちろんのこと、担当者の経験、販売戦略、レスポンスの早さなども比較対象になります。

1社だけでは、それが「本当に市場に適した提案なのか」を見極める基準がありません。理想は、少なくとも3社以上に査定を依頼し、金額だけでなく説明の根拠と提案力を比較しましょう。極端に高い査定を提示する会社は、媒介契約を取りたいだけの場合も多く、売却後に値下げを迫られることがあります。

「数字」よりも「説明の誠実さ」を重視する視点が、信頼できるパートナーを見つける近道です。

④：媒介契約の種類を理解せず契約する

媒介契約は、売主と不動産会社の関係を定義する最も重要な書面です。契約形態を理解しないまま署名してしまうと、「他社に依頼できない」「報告が届かない」「買主との交渉が制限される」といった不利益を招きかねません。

契約の種類は次の3つに分かれます。

スピードを優先するなら専属専任、幅広く買主を探したいなら一般など、どの契約も一長一短があります。契約書の内容を理解し、自分の目的（価格重視・スピード重視）に合う形を選ぶことが、最終的な成功に直結します。

⑤：売却にかかる費用・税金を見積もらない

家の売却では、仲介手数料や登記費用、測量費などの諸費用が発生します。さらに、売却益が出た場合には譲渡所得税が課される可能性もあります。

これらを事前に把握せずに「手元に残る金額」を見誤ると、次の住まいの購入計画やローン返済計画に支障が出ることも。

一般的には、売却価格の5〜7％程度が諸費用として必要になるのが目安です。税金や控除の有無も含め、事前に見積もりを立てておくことで、後から慌てずに済みます。

⑥：住宅ローン残債・担保抹消を確認せず進める

住宅ローンが残っている場合、その残債をどのように処理するかは売却前に明確にしておく必要があります。

金融機関の抵当権（担保）を抹消しなければ、売却手続きは完了しません。残債が売却代金で完済できないケースでは、自己資金の補填や任意売却の検討が必要になります。

こうした確認を怠ると、契約直前で売却が進まない、買主に迷惑をかけるといったトラブルに発展します。売却活動を始める前に、必ず金融機関に残高証明を取り、清算の見通しを立てておきましょう。

⑦：売却方法（仲介 vs 買取）を検討せず決めてしまう

不動産を売る方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。仲介は市場で一般の買主を探す方法で、高く売れる可能性がある一方、売却まで時間がかかる点がデメリットです。

一方の買取は、不動産会社が直接買い取る方法で、スピードが早く現金化できるものの、価格は相場より下がりやすい傾向にあります。この違いを理解せずに進めると、「もっと早く売れたのに」「もう少し高く売れたのに」といった後悔につながります。売却目的（価格重視か、スピード重視か）に応じて選択肢を比較検討することが大切です。

家の売却活動中（売り出し〜内覧〜交渉）でやってはいけないこと9選

売却活動が始まると、価格設定や内覧対応、交渉など、実際の「見せ方」や「伝え方」が結果を大きく左右します。ここで判断を誤ると、せっかくのチャンスを逃したり、買主との信頼を損ねたりすることもあります。

特に価格設定と情報開示は、売主にとって“主導権を持てる数少ない領域”です。ここからは、売却活動中に陥りやすい3つのNG行動を紹介します。

• ①：相場を無視して高すぎる価格で売り出す
• ②：逆に過度に安く設定してしまう
• ③：物件の不具合や不利点を隠す／後出しする
• ④：内覧対応を怠る・雑にする
• ⑤：提示された条件交渉をすべて拒否する／急に妥協する
• ⑥：売り出し活動を業者に丸投げしてしまう
• ⑦：売れるまで貸し出してしまう
• ⑧：荷物・残置物をそのままにしておく 　
• ⑨：情報開示をあいまいにする（訳あり物件としての告知義務・心理的配慮）

上記についても、個別にみていきましょう。

①：相場を無視して高すぎる価格で売り出す

「せっかくだから少し高めで出したい」と考えるのは自然なことですが、相場を大きく上回る価格で売り出すと、買主からの問い合わせ自体が激減します。閲覧数や内覧件数が伸びないまま時間が経つと、売れ残り感が出て値下げを繰り返す結果になり、最終的には相場より安く売ってしまうケースも存在します。

不動産市場は「最初の印象」が大切です。最初から現実的な価格設定を行い、1〜2か月の反応を見て調整するほうが、結果的に高値売却につながる傾向があります。

②：逆に過度に安く設定してしまう

「早く売りたいから」と相場より安く設定しすぎるのも危険です。確かに成約スピードは上がりますが、本来得られるはずの利益を逃してしまいます。特に、複数の買主が現れる可能性があるエリアでは、少し余裕をもった価格設定からスタートし、反応を見て調整するのが基本です。

また、査定額の幅が大きい場合は、なぜその差が生じているのかを担当者に確認しましょう。単に「早く売れる価格」だけを基準に決めてしまうと、売却後に後悔する可能性があります。

③：物件の不具合や不利点を隠す／後出しする

設備の不具合や過去の修繕歴、近隣トラブルなどを意図的に隠す行為は、後々トラブルの原因になります。契約後に買主が事実を知った場合、「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」を問われ、損害賠償や契約解除に発展することもあります。

不利な情報であっても、正直に開示し、書面で明確に残すことが最も安全です。

例えば、雨漏りや白蟻被害がある場合は、修繕済みかどうか・今後のリスクを明記することで、トラブルを防げます。誠実な対応が結果的に信頼を生み、購入の後押しになるケースも多いのです。

④：内覧対応を怠る・雑にする

内覧は、買主にとって物件の第一印象を決める重要な場面です。ここでの印象が悪いと、立地や価格が良くても購入をためらわれることがあります。「部屋が散らかっている」「照明が暗い」「カーテンを閉め切っている」など、「大切に使われていない家」という印象を与えかねません。

内覧前には、掃除・換気・照明の調整・家具配置の見直しといった準備をしておくことが大切です。

また、対応時の言葉遣いや態度も印象に残ります。買主に対して「早く決めてほしい」といった圧をかけるのではなく、誠実で穏やかな説明を心がけることが、成約率を高める鍵になります。

⑤：提示された条件交渉をすべて拒否する／急に妥協する

価格交渉や引き渡し時期の調整など、売買交渉では柔軟さが求められます。「少しでも高く売りたい」とすべての交渉を拒否してしまうと、買主が離れてしまい、結果的にチャンスを逃すことも。一方で、焦って大幅な値下げに応じるのも危険です。

大切なのは、事前に「どこまで譲れるか」を明確にしておきましょう。

「価格は50万円までなら下げられる」「引き渡しは1か月延長まで対応可能」など、具体的な基準を決めておくと、冷静に判断できます。感情的なやり取りではなく、データと条件に基づいた交渉姿勢が、納得のいく取引を実現します。

⑥：売り出し活動を業者に丸投げしてしまう

不動産会社に任せきりにしてしまうと、売却戦略の方向性を誤るリスクがあります。実際、販売状況の報告が不十分なまま時間だけが過ぎ、気づけば相場が下がっていた、というケースも珍しくありません。

媒介契約を結んだ後も、定期的に販売状況を確認し、価格・広告・反響を一緒に分析する姿勢が大切です。また、内覧件数や反応の傾向を把握しておけば、「価格を調整すべきか」「広告写真を見直すべきか」などの改善ができます。

任せる部分と自分が関与すべき部分のバランスを取りながら、主体的に売却を進めることが、最終的な成果につながります。

⑦：売れるまで貸し出してしまう

「売れるまでの間、家賃収入を得よう」と考えて一時的に貸し出すのは、一見効率的に思えますが、売却活動においては大きなリスクになります。入居者がいる状態では、内覧の調整が難しくなり、買主が現地を見られないまま判断しなければならないため、購入意欲が下がりかねません。

また、賃貸契約を結んでしまうと、退去時期の調整や契約解除の手続きが必要になり、すぐに引き渡しできないケースもあります。特に投資目的ではなく「自宅を売却したい」場合は、空き家の状態で販売するのが原則です。

もしどうしても貸す場合は、短期契約に限定し、売却時期を優先できる条件を必ず設定しておきましょう。

⑧：荷物・残置物をそのままにしておく

売却時に不要な家具や家電、生活用品を残したままにしておくのは避けましょう。部屋が狭く見えるうえ、買主が「片付け費用がかかりそう」と感じて印象を悪くします。特に空き家の場合は、ホコリやカビの発生、動物の侵入など、管理面のトラブルも起きやすくなります。

「住む人の暮らしを想像できる状態」に整えることが内覧成功のポイントです。リフォームやリノベーションを行わなくても、清掃と不用品撤去だけで印象は大きく変わります。

残置物を整理できない事情がある場合は、不動産会社に「現状有姿での販売可否」を相談し、あらかじめ契約書で条件を明記しておきましょう。

⑨：情報開示をあいまいにする（訳あり物件としての告知義務・心理的配慮）

物件に関する情報を曖昧にしたり、不利な事実を伏せたりすることは、最も避けるべき行為です。

特に「事故や事件があった」「近隣トラブルがある」「再建築不可」「共有持分がある」といった“訳あり要素”を隠すと、（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）。たとえ軽微な内容でも、買主が心理的抵抗を感じる可能性がある事項は事前に説明する義務（告知義務）があるのです。

一方で、伝え方には配慮も必要です。感情的・主観的な表現ではなく、客観的な事実を淡々と伝えることが信頼につながります。

誠実な情報開示は、買主との関係を良好に保つだけでなく、売主自身を法的トラブルから守る最善の方法でもあります。

家の売買契約・引き渡し段階でやってはいけないこと6選

売買契約や引き渡しの段階は、売却活動の最終局面です。ここでの一つひとつの判断が、トラブルを防げるかどうかを分けます。契約内容の確認不足や手続きの遅れは、法的リスクを伴うこともあります。

売主側が「もう売れるから安心」と気を緩めてしまいがちな場面だからこそ、次のように、慎重な対応が求められます。

• ①：契約書をよく読まず署名・捺印してしまう
• ②：引き渡し前に物件状況を勝手に変更する
• ③：引き渡し期日を守らない・遅延する
• ④：家財を残して引き渡す／残置物処理を忘れる
• ⑤：登記抹消・抵当権抹消手続きを怠る
• ⑥：確定申告や税務処理を誤る／申告を怠る　

以下より、契約・引き渡し時に注意すべき代表的なNG行動を見ていきましょう。

①：契約書をよく読まず署名・捺印してしまう

契約書には、価格や引き渡し日だけでなく「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲」

「設備の引き渡し条件」「違約金の定め」など、重要な取り決めが細かく記載されています。内容を十分に理解せずに署名・捺印してしまうと、後になって「そんな約束はしていない」と主張しても通りません。

特に注意すべきは、「特約」や「備考欄」です。これらには標準条項にない条件が記載されていることがあり、売主に不利な内容が含まれている場合もあります。契約書は、不動産会社任せにせず、必ず自分の目で一文ずつ確認することが基本です。不明点があれば、その場で質問し、納得したうえで署名しましょう。

②：引き渡し前に物件状況を勝手に変更する

契約成立後に、売主が無断で設備を撤去したり、壁紙を張り替えたりすると、契約違反にあたる可能性があります。具体的には、照明やエアコン、カーテンレールなどを「自分で買ったから」と外してしまうケースです。

契約時点での状態が「引き渡し時の基準」になるため、買主が見た状態を保つことが原則です。やむを得ず変更する場合は、事前に不動産会社や買主へ説明し、同等品を設置するなどの対応を取る必要があります。

無断で変更すると、引き渡し後に「契約不適合」として修補や損害賠償を求められることもあるため注意しましょう。

③：引き渡し期日を守らない・遅延する

契約書に定めた引き渡し期日は、売主・買主双方の予定に基づいて設定されています。引っ越し準備が間に合わなかったり、残置物が片付いていなかったりして期日を過ぎると、買主側の資金繰りや住宅ローンの実行にも影響を及ぼします。

期日を守れなかった場合、違約金や損害賠償を請求されることもあります。スムーズに引き渡すためには、契約締結直後から逆算して準備スケジュールを立てることが大切です。

どうしても遅れそうな場合は、早めに仲介会社を通じて買主に連絡し、柔軟に日程調整を行いましょう。

④：家財を残して引き渡す／残置物処理を忘れる

引き渡しの際に、家具や家電などの家財を残したままにしてしまうのは避けるべきです。買主が新生活を始める際に支障をきたすだけでなく、契約内容によっては契約不適合とみなされ、撤去費用の請求や損害賠償につながるおそれがあります。

とくに、空き家や相続した物件では、荷物が多く残っていることもあります。売却前に専門業者へ「残置物撤去」や「ハウスクリーニング」を依頼しておくと安心です。

もし現状のまま引き渡す場合は、「現状有姿（げんじょうゆうし）での引き渡し」と明記し、買主と合意を取っておく必要があります。あいまいなまま進めると、後からトラブルになる典型的なパターンです。

⑤：登記抹消・抵当権抹消手続きを怠る

住宅ローンを完済したあとに、抵当権抹消登記をしないままにしておくのも注意が必要です。抵当権とは、金融機関が貸したお金を回収するために設定している権利のことで、登記簿に残ったままだと「ローン返済が終わっていない」とみなされ、買主に所有権を移せません。

抹消手続きには、金融機関から受け取る「登記識別情報（権利証）」や「解除書類」などが必要です。司法書士に依頼する場合の費用はおおむね1万〜2万円前後が目安でスノで、取引スケジュールのなかで登記完了までを見込んでおくことが、スムーズな引き渡しにつながります。

⑥：確定申告や税務処理を誤る／申告を怠る

家を売って利益（譲渡益）が出た場合は、翌年の2月16日〜3月15日の間に譲渡所得税の確定申告が必要です。これを怠ると、延滞税や加算税が課されるおそれがあります。

一方で、マイホームの売却には「3,000万円特別控除」や「買い換え特例」などの節税制度もあります。

（参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例/特定のマイホームを買い換えたときの特例」）

これらを正しく活用できれば、税負担を大きく減らすことが可能です。また、損失が出た場合も、「譲渡損失の損益通算」や「繰越控除」により翌年以降の所得税を軽減できます。

税務処理を軽視せず、早い段階で税理士や専門家に相談しておくことが、トラブル回避と節税の両面で有効です。

家の売却を成功させるための3つのポイント

売却をスムーズに進め、納得のいく結果を得るためには、単に「高く売る」ことだけを目指すのではなく、目的・戦略・パートナー選びを明確にすることが求められます。

ここからは、初めての売却でも失敗を避け、安心して取引を進めるための3つのポイントを紹介します。

売却目的と優先順位を明確にする（価格・スピード・安心のどれを取るか）

家の売却には「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」「トラブルなく終えたい」など、さまざまな目的があります。この目的を曖昧にしたまま進めると、途中で方針がぶれ、判断ミスにつながります。

特に、「転勤が迫っている」「相続税の納付期限がある」といった状況では、価格よりスピードを優先する戦略が必要。一方で、時間に余裕がある場合は、相場を見ながら高値を狙っていきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ（担当者の力量で結果が変わる）

家の売却は、担当者の知識と対応力によって結果が大きく変わります。広告の出し方、価格調整のタイミング、交渉姿勢など、売却を主導するのは不動産会社の担当者です。

実績や会社の規模だけでなく、レスポンスの早さ・説明の丁寧さ・誠実さを確認することが大切です。

複数社に査定を依頼し、担当者の提案内容を比較してみると、信頼できるパートナーが見えてきます。「誰に任せるか」で売却のスピードも価格も変わるという意識を持つだけで、結果に大きな差が出ます。

市場動向と物件特性に合わせた売却戦略を立てる

不動産市場は、季節や金利、地域の開発計画などによって常に変動しています。市場動向を無視して一律の方法を取るのではなく、データと物件の特性に合わせた戦略設計が求められます。

特に、駅近・築浅なら需要が高く、相場よりやや強気の価格設定も行えます。一方で、老朽化や再建築不可、事故歴などがある「訳あり物件」は、買取や現状渡しを選ぶことでスピーディに現金化できます。

価格・広告・販売期間を柔軟に見直しながら、最適な戦略を描くことが、成功への近道です。

実家の買取は「ワケガイ」にご相談ください！

当社（株式会社ネクスウィル）は、訳あり不動産の買取に特化したサービス「ワケガイ」を提供しています。共有持分のように所有者間の調整が難しい物件や、老朽化・再建築不可・事故歴のある住宅など、一般的な市場では買い手がつきにくいケースにも柔軟に対応しています。

全国対応で、最短1日・最大3億円の一括決済も可能。査定から契約・決済までをワンストップで完結できる体制を整えています。また、現状のままの買取にも対応しており、残置物の処分や修繕を行う必要はありません。

売却のスピード・安心・確実さを重視される方は、お気軽に無料査定をご活用ください。

家の売却でやってはいけないことに関するQ&A

家の売却には、価格設定から契約・税金まで、さまざまな落とし穴があります。ここからは、ユーザーの方からよく寄せられる質問をもとに、売却時にやってはいけない行為や注意すべきポイントをQ&A形式で解説します。

家を売るときのNG行為にはどんなものがありますか？

代表的なNG行為は、相場を無視した価格設定・情報の隠蔽・不動産会社任せの売却姿勢です。価格を高く設定しすぎると売れ残り、逆に安すぎると損をします。また、雨漏りや近隣トラブルなどの不利な情報を隠すと、契約後にトラブルに発展するおそれがあります。

家を1,000万円で売った場合、税金はいくらかかりますか？

売却益が出た場合は、譲渡所得税が課税されます。ここで利益が出た場合、所有期間が5年を超える「長期譲渡」なら税率は約20％、5年以下の「短期譲渡」なら約39％が目安です。

ただし、居住用の家であれば「3,000万円特別控除」を利用でき、譲渡益が3,000万円以下であれば税金はゼロになります。条件によって控除・特例の適用が異なるため、早めに税務署や専門家へ相談することをおすすめします。

何歳になったら家を売らないほうがいいという目安はありますか？

年齢よりも、今後の生活設計や資金計画が判断基準になります。例えば、老後資金を確保したい場合は、早めの売却が有利なこともありますし、介護や相続のタイミングで整理するケースもあります。

一方、住み替え先が決まっていない状態での売却や、収入が年金のみの状況では、次の住居確保が難しくなるおそれがあります。つまり、「何歳になったら売らないほうがいい」ではなく、生活・健康・資金のバランスを見て判断することが大切です。

不動産会社が嫌がる売主の行動とは？

不動産会社が最も困るのは、情報提供が不十分な売主です。相場より高い価格を強く主張したり、内覧調整に非協力的だったり、契約後に条件を変更するなどの行動は、販売活動を滞らせる原因になります。また、他社との二重契約や、家の状態を正確に伝えない行為も信頼関係を損ないます。

まとめ

家の売却では、早く売りたい・高く売りたいという焦りから、つい安易な判断をしてしまいがちです。しかし、スケジュール設計や相場把握、契約内容の確認など、基本を丁寧に積み上げることで、トラブルを防ぎながら納得のいく取引を実現できます。

特に、訳あり物件のように事情が複雑なケースでは、リスクを把握し、誠実な情報開示と専門家のサポートを組み合わせることが大切です。焦らず段階を踏み、売却の目的を明確にしたうえで、一つひとつの判断を慎重に行いましょう。

投稿 家の売却でやってはいけないこと22選！失敗しないためのポイントを詳しく解説 は ワケガイ｜訳あり不動産の買取・売却サイト に最初に表示されました。

相続財産に借金や老朽化した不動産が含まれている場合、相続を引き継ぐことで返済義務や維持管理の負担を背負うといった問題が発生します。その際に検討すべきなのが「相続放棄」です。

相続放棄とは、被相続人の財産を一切受け継がないことを家庭裁判所に申し出て、相続人としての地位を失う制度です。誤った手続きや理解不足により思わぬトラブルが生じることも少なくありません。

そこで本記事では、相続放棄の基本的な仕組みやメリット・デメリット、不動産を含む場合の注意点などをわかりやすく解説します。

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そもそも「相続放棄」とは？基本を理解しよう！

まずは、「相続放棄とは何か」「どんな場合に行うのか」といった基本をおさえましょう。

制度の仕組みを正しく理解しておくことで、後の手続きや判断をスムーズに進められます。ここからは、相続放棄の位置づけや他の制度との違い、手続きの流れを順に確認していきます。

相続放棄・単純承認・限定承認の違い

相続には「相続放棄」「単純承認」「限定承認」という3つの選択肢があります。一見すると似ていますが、引き継ぐ財産の範囲や法的な効果が異なるため、混同しないよう注意が必要です。

そのため、被相続人に多額の借金がある場合は「相続放棄」を選ぶことで返済義務を免れることができます。一方で、財産も同時に放棄することになるため、どの制度を選ぶかは慎重に判断することが大切です。

相続放棄を申述できる条件と期限（3か月ルール）

相続放棄を行うには、いくつかの条件と期限が定められています。特に重要なのが「相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する」という期限です。

この3か月間は「熟慮期間」と呼ばれ、相続財産の内容を確認し、放棄するかどうかを判断するための期間とされています。ただし、次のような事情がある場合には、家庭裁判所へ申立てを行うことで延長が認められるケースもあります。

• 財産や借金の全容がすぐに把握できない場合
• 相続人同士の話し合いが長引いている場合
• 不動産や遺品の整理に時間を要する場合

この期間を過ぎてしまうと「単純承認」とみなされ、借金も含めて相続したことになります。期限を意識しながら、早めに判断と準備を進めることが大切です。

申述手続きの流れと必要書類

次に、実際に相続放棄を行う際の手続きの流れを見ていきましょう。相続放棄は家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出して行います。手続き自体は複雑ではありませんが、書類の不備や期限の超過には注意が必要です。

＜相続放棄の一般的な流れ＞

• 被相続人の死亡を確認し、財産状況を調べる
• 管轄する家庭裁判所（被相続人の最後の住所地）を確認する
• 「相続放棄申述書」を作成する
• 必要書類を添付して提出する
• 家庭裁判所から届く「照会書」に回答する
• 受理通知を受け取れば手続き完了

提出が必要な書類は、以下のとおりです。

＜相続放棄で提出が必要な書類＞

• 相続放棄申述書
• 被相続人の死亡が記載された戸籍謄本
• 申述人（放棄する人）の戸籍謄本
• 収入印紙（800円分）および郵便切手（裁判所指定額）

家庭裁判所から送付される照会書では、「放棄の理由」「遺産を処分していないか」などが確認されます。

内容に問題がなければ受理され、相続放棄が正式に成立します。書類の準備や照会書の回答に不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することで、手続きを確実に進めることができます。

「相続放棄をしてほしい」と言われた場合の初動対応の手順

突然「相続放棄をしてほしい」と言われると、戸惑いや不安を感じる方が多いでしょう。しかし、焦って返答してしまうと、後から取り返しのつかない状況になることもあります。

ここからは、相続放棄を求められた際に「まず取るべき初動対応」の流れを解説します。

• 手順①　その場で即答せず、落ち着いて時間をもらう
• 手順②　相続放棄を求められている理由を確認する
• 手順③　遺産の内容と負債の有無を自分で調べる
• 手順④　専門家に相談し、法的な影響を整理する
• 手順⑤　状況を踏まえて最適な方法を選択する

それぞれ個別にみていきましょう。

手順①：その場で即答せず、落ち着いて時間をもらう

まず大切なのは、相手の言葉にすぐ反応せず、冷静に状況を整理することです。「放棄してほしい」と言われると、感情的になったり、親族関係に配慮してつい承諾してしまったりするケースが少なくありません。

筆者自身の体験談になるのですが、この際電話でやりとりをした際に、相手方がその内容を勝手に録音していたこともありましたので、即座に対応しないことが大切です。

しかし、相続放棄は一度手続きが完了すると取り消すことができない手続きです。したがって、その場で即答せず、「内容を確認してから返事をしたい」「一度整理する時間をください」と伝え、慎重に判断する時間を確保しましょう。

また、相手が弁護士や遺産分割の代表者などの場合でも、書面や資料をすぐに提出しないことが必要です。まずは「何を放棄してほしいのか」「どのような財産が関係しているのか」を理解することから始めるのが基本です。

手順②：相続放棄を求められている理由を確認する

次に行うべきは、相手がなぜ相続放棄を求めているのか、その理由を冷静に確認することです。理由によっては、法的根拠のない単なる感情的な要望であるケースもあります。

主な理由としては、次のようなものが考えられます。

• 特定の相続人に多くの財産を渡したい意図がある
• 不動産の管理や処分をスムーズに進めたい
• 借金や老朽化した物件など「負の財産」を押し付けたい
• 相続手続きに関わってほしくない

このように、放棄を求める側の思惑はさまざまです。なかには「実際には財産がプラスだった」というケースも見られるため、安易に応じるのは危険です。

もし理由があいまいな場合は、具体的に「どんな財産があるのか」「負債や不動産の状態はどうか」と質問し、情報を文書で残しておくことが望ましいでしょう。

手順③：遺産の内容と負債の有無を自分で調べる

相続放棄を検討する前に、まずは遺産の全体像を自分で確認することが大切です。「親が借金をしていたらしい」「不動産があると聞いた」といった断片的な情報だけで判断すると、後にトラブルになることがあります。

確認すべき主な項目は次のとおりです。

• 預貯金や有価証券などの金融資産
• 自宅や土地などの不動産資産
• 住宅ローンや借入金などの負債
• 名義のままになっている共有財産や保証債務

これらは、通帳や登記簿、固定資産税の納税通知書などをもとに客観的に把握するのが基本です。財産の内容が複雑な場合や、他の相続人が資料を開示しない場合は、弁護士を通じて照会してもらう方法もあります。

正確な情報をもとに、「本当に放棄が必要か」を判断しましょう。

手順④：専門家に相談し、法的な影響を整理する

遺産の内容を把握したら、次に専門家へ相談して法的な影響を整理しましょう。相続放棄を行うと、最初から相続人でなかったことになるため、財産の権利だけでなく、管理や登記の扱いにも影響が及びます。

弁護士や司法書士に相談することで、次のような点を具体的に確認できます。

• 放棄後に残る管理義務の範囲
• 期限や申述の手続き上の注意点
• 他の相続人への影響（次順位の相続人が生じるなど）
• 相続放棄以外の選択肢（限定承認・売却・国庫帰属制度など）

専門家に早めに相談しておくことで、誤った判断を防ぎ、不要なトラブルを回避できます。また、相談時に財産の資料を持参すると、具体的なアドバイスが受けやすくなります。

手順⑤　状況を踏まえて最適な方法を選択する

ここまでの情報を整理したうえで、最終的に「どの方法が自分にとって最も適切か」を判断します。 放棄だけが唯一の選択肢とは限らず、次のような手段を比較検討することが求められます。

• 相続放棄→借金や管理負担を避けたい場合
• 限定承認→プラスの財産と負債が混在している場合
• 単純承認＋売却→価値のある不動産を現金化したい場合
• 相続土地国庫帰属制度→不要な土地だけを国に引き取ってもらう場合

それぞれにメリット・デメリットがあるため、「誰が何を相続し、どんな負担が残るのか」を明確にすることがポイントです。最終判断は、感情ではなく事実と制度に基づいて行うことが、後悔しない相続対応につながります。

「相続放棄をしてほしい」と言われた場合の方針

相続放棄を求められたとき、どのように対応すべきかは状況によって大きく異なります。感情的に反応してしまうと、知らないうちに不利な立場に立たされることもあります。

ここからは、相続放棄を求められた際に冷静に判断するための基本方針を整理します。

方針①：要求をそのまま受け入れず、まずは冷静に状況を確認する

相続放棄を求められたとしても、すぐに応じる必要はありません。まずは、他の相続人がなぜそのような要請をしているのか、背景や意図を確認することが大切です。

そのため、借金のある遺産を押し付けたいケースもあれば、遺産分割を自分の有利に進めたいという意図が隠れていることもあります。感情的に反応してしまうと、相手の思惑どおりに進んでしまうことがあるため、まずは事実関係を整理する姿勢が求められます。

また、話し合いの記録や発言内容はメモに残しておくと、後のトラブル防止にも役立ちます。冷静に全体像を把握したうえで、自分の立場を守る行動を取りましょう。

方針②：自分の法定相続分と相続財産の内容を把握する

相続放棄を検討する前に、自分がどの程度の相続権を持っているのかを正確に理解する必要があります。相続財産には現金や不動産だけでなく、借入金や保証債務などマイナスの財産も含まれていることがあります。

まずは、以下のような情報を整理しましょう。

• 遺産の全体像（預貯金・不動産・借金など）
• 法定相続分（配偶者・子・兄弟姉妹などとの関係）
• 各財産の評価額や名義状況

登記簿謄本や固定資産税の納税通知書、預金残高証明書などをもとに、資産と負債を一覧化しておくと判断しやすくなります。

「相続放棄」はすべてを手放す行為であるため、実際にプラスの財産があるにもかかわらず放棄してしまうと、経済的な損失につながることもあります。自分の権利とリスクをしっかり把握し、事実に基づいた判断を下すようにしましょう。

方針③：遺産分割で「相続分を放棄」する選択を検討する

「相続放棄」とは別に、遺産分割協議の中で自分の取り分を辞退する「相続分の放棄」という方法もあります。

これは、家庭裁判所への申述を必要とせず、相続人同士の話し合いによって成立する点が特徴です。協議書の中で「自分の取り分を受け取らない」と明記することで、財産を他の相続人に譲ることができます。

この方法は、遺産の内容がプラスで明らかな場合や、相続人同士で円満に分割を進めたい場合に有効です（例：実家を長男が引き継ぐ代わりに他の兄弟が取り分を辞退するケースなど）。

ただし、「相続分の放棄」は法律上の“相続放棄”とは異なり、借金などの負債については免責されません。そのため、負債が含まれる場合は、家庭裁判所での正式な相続放棄を検討する必要があります。

方針④：家庭裁判所で正式に「相続放棄」の手続きを行う

借金や管理が難しい不動産が含まれている場合は、家庭裁判所で正式に「相続放棄」の申述を行うのが確実です。

相続放棄が受理されると、最初から相続人でなかったことになり、借金の返済義務や不動産の維持管理義務などから解放されます。

手続きは、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出して行います。必要書類としては、戸籍謄本や収入印紙、郵便切手などが挙げられます。

注意すべきは「期限」です。相続開始を知った日から3か月以内に申述を行う必要があり、この期間を過ぎると自動的に単純承認とみなされる可能性があります。

方針⑤：他の相続人とトラブルを避けるために話し合いを設ける

相続放棄を検討する際は、自分だけの判断で進めず、他の相続人と十分に話し合うことが求められます。

特に不動産などの共有資産がある場合、放棄後に「誰が管理するのか」「固定資産税を誰が負担するのか」といった問題が残ることがあります。

こうしたトラブルを防ぐには、相続放棄の意向や手続きの進行状況を相続人全員で共有しておくことが効果的。話し合いの内容は、後の誤解を防ぐために書面やメールで残しておくと安心です。

相続放棄は自分の権利を放棄する行為である一方、他の相続人に負担をかける結果になる場合もあります。お互いの立場を尊重しながら、できるだけ円滑に合意形成を進めることが、後のトラブルを避ける最善の方法です。

関連記事：相続放棄の手続きは自分でできる？流れや専門家に相談すべきケースを紹介

相続放棄のメリット

相続放棄には、経済的・精神的な負担を軽減できるという大きな利点があります。特に、借金や不要な不動産を引き継ぐリスクを回避できる点は、多くの方にとって重要な判断材料となります。ここからは、代表的なメリットをみていきましょう。

• 借金や負債の返済義務を免れることができる
• 価値のない不動産や管理負担から解放される
• トラブルの多い遺産分割協議に関わらずに済む
• 限定承認よりも手続きが簡単でスピーディーに完了する　

次項より、詳しく解説します。

借金や負債の返済義務を免れることができる

相続放棄の最も大きなメリットは、被相続人が抱えていた借金やローンの返済義務を免れることができる点です。相続は「プラスの財産」と「マイナスの財産」を合わせて引き継ぐ仕組みであるため、単純承認をすると、借金もそのまま相続することになります。

しかし、相続放棄を行えば、法律上は「最初から相続人でなかった」とみなされます。その結果、金融機関や保証人からの請求があっても、支払いの義務は一切生じません。

この制度は、被相続人に多額の負債があったり、事業失敗による債務が残っていたりする場合に特に有効です。相続放棄を行うことで、自分や家族の生活を守る手段として機能します。

価値のない不動産や管理負担から解放される

もう一つの大きなメリットは、価値のない不動産や老朽化した建物などの管理義務から解放されることです。相続によって取得した不動産は、固定資産税や維持費が継続的に発生し、放置すると倒壊リスクや近隣トラブルの原因にもなります。

特に「売れない土地」や「再建築不可物件」などは、所有しているだけで負担が増すケースが多く、放棄によってその管理義務を回避することができます。

相続放棄をすれば、固定資産税の納付義務や修繕費の支出も不要となり、精神的な負担も軽減されます。使う予定のない不動産を抱え込むよりも、相続放棄を選ぶことで、長期的に安定した生活を維持できる場合があります。

トラブルの多い遺産分割協議に関わらずに済む

相続放棄を行うと、最初から相続人でなかったことになるため、遺産分割協議に参加する必要がなくなります。

相続人が複数いる場合、財産の分け方をめぐって意見が対立し、話し合いが長期化することも少なくありません。特に、不動産や現金の割合が不均等な場合は、親族間で関係が悪化するきっかけになることもあります。

相続放棄をすれば、こうした協議に巻き込まれることを避けることができます。また、他の相続人同士での交渉や調整にも関与しなくてよいため、精神的な負担を大きく減らせます。

「相続争いには関わりたくない」「親族関係をこれ以上悪化させたくない」と感じている場合には、相続放棄が有効な選択肢となるでしょう。

限定承認よりも手続きが簡単でスピーディーに完了する

相続放棄は、他の相続手続きと比べてシンプルに完了できる点も大きな魅力です。「限定承認」を選ぶ場合、相続人全員の同意が必要であり、財産目録の作成や公告など複数の手続きを経る必要があります。

一方、相続放棄は、家庭裁判所に申述書を提出し、受理されるだけで完了します。必要書類も限られており、個人単位で手続きできるため、他の相続人との調整を待たずに進められます。

また、受理までの期間も比較的短く、通常であれば1〜2か月程度で結果が通知されます。迅速に手続きを済ませたい、複雑な書類作成や調整を避けたいという場合には、相続放棄の方が現実的な選択といえます。

相続放棄のデメリット

相続放棄には多くの利点がある一方で、注意しておくべきリスクや制約もあります。「借金を避けられるなら放棄すればいい」と安易に判断すると、後から思わぬ不利益を被りかねません。

ここからは、相続放棄を選ぶ際に理解しておきたい主なデメリットを解説します。

• プラスの財産も一切受け取れなくなる
• 放棄後でも一時的な管理責任が残る場合がある
• 他の相続人との関係が悪化するおそれがある
• 期限を過ぎると放棄できず、負債を引き継ぐリスクがある　

それぞれ個別にみていきましょう。

プラスの財産も一切受け取れなくなる

相続放棄を行うと、被相続人の財産をすべて放棄することになります。そのため、借金や負債を引き継がない代わりに、現金・不動産・貴金属などのプラスの財産も一切受け取ることができません。

例えば、負債があると思い込んで放棄したものの、後から貯蓄や保険金、不動産売却益があったと判明するケースもあります。

一度放棄が受理されると撤回することはできないため、手続き前に必ず財産の全容を確認しておきましょう。

また、相続放棄をした場合は「最初から相続人でなかった」扱いになるため、後に発見された財産に対しても一切の権利を持てません。プラスの財産が少しでもある可能性がある場合は、限定承認など他の手段を検討することも選択肢の一つです。

放棄後でも一時的な管理責任が残る場合がある

相続放棄をしたとしても、すぐにすべての責任から解放されるわけではありません。放棄が受理されるまでの間や、他の相続人・相続財産管理人が選任されるまでの間は、一定の範囲で遺産を管理する義務が残る場合があります。

この「保存行為」と呼ばれる管理責任には、次のようなものが含まれます。

• 雨漏りなど、建物の損壊を防ぐための応急処置
• 放置すると損害が拡大する恐れのある修繕や保全
• 借家人がいる場合の賃貸契約の継続管理

これらは、財産の価値を保つために必要とされる最低限の義務です。つまり、相続放棄をしても「何もしなくてよい」というわけではなく、一定の期間は責任を伴うことを理解しておく必要があります。

関連記事：相続放棄した家の解体費用を払うのは誰？負担せずに済む方法はある？

他の相続人との関係が悪化するおそれがある

相続放棄を選ぶことで、他の相続人との関係が悪化してしまうケースもあります。特に、親族間で財産の配分や不動産の管理方針について意見が分かれている場合、「責任を押し付けられた」「協力してもらえなかった」といった感情的な対立が起きやすくなります。

相続放棄をすると、残りの相続人の負担が増えることもあり、固定資産税や管理費用の支払いをめぐってトラブルになることもあります。また、放棄した人が遺産分割の話し合いに関与できないため、誤解や不信感が生まれやすいのも実情です。

こうした関係悪化を避けるためには、放棄を決めた理由や背景をできるだけ丁寧に説明し、相続人同士で情報を共有しておくことが大切です。

放棄はあくまで個人の自由な選択ですが、感情面にも配慮しながら進めることが、後々の関係を円満に保つポイントです。

期限を過ぎると放棄できず、負債を引き継ぐリスクがある

相続放棄には「相続開始を知った日から3か月以内」という厳格な期限があります。この期間を過ぎると、法律上は自動的に「単純承認（すべての財産と負債を引き継ぐ）」とみなされ、借金や未払い金などの返済義務を負うことになります。

（参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）」）

仮に、亡くなった親の財産に借金があった場合でも、3か月を過ぎてから放棄を申し立てることは原則としてできません。一度単純承認と判断されると、後から「やはり放棄したい」と申し立てても受理されないのが通常です。

ただし、相続財産の全容を確認できなかったなどの「やむを得ない事情」がある場合には、家庭裁判所に申し立てることで期間を延長できることもあります。

とはいえ、期限管理を誤ると重大な経済的リスクを負うため、相続の連絡を受けたら早めに専門家へ相談し、スケジュールを立てて手続きを進めましょう。

遺産に不動産がある場合の相続放棄で注意すべきポイント

遺産の中に不動産が含まれている場合、現金や預金の相続とは異なる点に注意する必要があります。具体的には、以下のとおりです。

• 相続放棄後でも一時的に管理義務が残る場合がある
• 放棄前に不動産を処分すると「単純承認」とみなされるおそれがある
• 固定資産税や公共料金の請求が届く場合の対処法
• 相続放棄しても名義変更が自動で行われるわけではない
• 相続人全員が放棄した場合は「相続財産管理人」の選任が必要になる

次項より、詳しく解説します。

相続放棄後でも一時的に管理義務が残る場合がある

相続放棄を行っても、すぐに不動産に関するすべての責任から解放されるわけではありません。家庭裁判所での放棄手続きが完了するまでの間、または次の管理人が決まるまでの間は、相続人に「保存行為」と呼ばれる一時的な管理義務が生じます。

具体的には、以下のような対応は相続放棄後であっても求められることがあります。

• 建物の損傷を防ぐための最低限の修繕
• 雨漏りや倒壊などの危険を回避するための応急処置
• 火災や漏水による近隣被害を防止するための管理

これらは不動産の価値を守るための必要最低限の行為であり、財産を「処分」する行為とは区別されます。ただし、相続財産管理人が選任されれば、その時点で管理義務は移るため、早めに家庭裁判所に選任を申し立てるのが安全です。

放棄前に不動産を処分すると「単純承認」とみなされるおそれがある

相続放棄の手続きを行う前に、不動産を売却したり修繕費を支払ったりすると、「単純承認」とみなされるおそれがあります。単純承認とは、相続財産を受け入れたとみなされる行為であり、放棄の効力を失う重大なリスクにつながります。

実際問題として、次のような行為は注意が必要です。

• 不動産を売却・賃貸に出す
• 修繕工事を発注して費用を支払う
• 土地の一部を第三者に譲渡する

これらはすべて「財産を積極的に利用・処分した」と判断される可能性があります。放棄を検討している段階では、財産に手を加えず、現状維持にとどめておくことが必要です。

放棄の意思が固まったら、まずは家庭裁判所に申述を行い、受理されるまでは財産に関する行為を控えるようにしましょう。この慎重な対応が、後のトラブルを防ぐ最も確実な手段です。

固定資産税や公共料金の請求が届く場合の対処法

相続放棄をしたあとでも、固定資産税や公共料金の請求書が自宅に届くことがあります。これは、登記簿上の所有者が被相続人のままであり、名義変更がまだ行われていないためです。

放棄が受理されても、登記情報は自動的に更新されないため、行政上は「名義人が亡くなったまま」の状態になっています。

このような請求が届いた場合は、自治体や電気・ガス・水道の各事業者に対して「相続放棄を行った旨」と「家庭裁判所の受理通知書の写し」を提示し、支払い義務がないことを説明します。

相続放棄しても名義変更が自動で行われるわけではない

相続放棄をしても、不動産の名義が自動的に削除されたり、別の人へ移転したりすることはありません。相続放棄は「権利を受け取らない」という法的な意思表示であり、登記情報を直接変更する手続きではないためです。

被相続人名義のまま放置されると、売却や解体などの手続きが進められず、固定資産税の請求や近隣トラブルが続く場合もあります。このような場合は、次順位の相続人（例：子が放棄した場合は孫、兄弟など）が自動的に相続権を得るため、放棄が連鎖的に続くリスクが高まります。

相続人全員が放棄した場合は「相続財産管理人」の選任が必要になる

相続人全員が相続放棄をすると、法律上は相続を引き継ぐ人がいなくなります。そのまま放置すると、遺産（不動産・預金など）の管理者がいない状態になり、老朽化や固定資産税の未納などの問題が発生するおそれがあります。

このような場合は、家庭裁判所に申し立てを行い、「相続財産管理人」を選任してもらう必要があります。相続財産管理人は、相続人に代わって財産を管理・清算する立場にあり、以下のような役割を担います。

• 不動産や預金などの財産を調査・管理する
• 債権者に対して公告を行う
• 財産を売却して借金を清算する
• 残余財産を国庫に帰属させる

この手続きによって、遺産が法的に整理され、相続人が不当な請求を受けるリスクを防ぐことができます。なお、申し立てには費用（予納金）がかかるため、手続きを検討する際は弁護士や司法書士に相談して進めるのが現実的です。

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相続放棄に関するQ&A

ここからは、実際に多く寄せられる質問をもとに、よくある悩みや誤解をわかりやすく整理しました。相続放棄をめぐる疑問は、法律的な側面だけでなく、親族間の関係や費用面などにお悩みの方は、ぜひお役立てください。

相続放棄を求められたときにお礼は必要なのか？

基本的に、相続放棄をした人が他の相続人から「お礼」を受け取る必要はありません。ただし、実質的に自分の取り分を辞退して他の人に財産を譲る場合、相手が感謝の意を示すために「謝礼」や「お礼金」を渡すケースも見られます。

この場合も法的義務はなく、あくまで当事者同士の任意の取り決めです。金銭を受け取る場合は「贈与」とみなされる可能性があるため、金額ややり取りの形を明確にしておくと安心です。

相続放棄の手続きを弁護士に依頼すると費用はいくらかかる？

弁護士に相続放棄を依頼する場合の費用は、一般的に 3万〜10万円程度 が相場です。費用の幅は、手続きの難易度や相続人の人数、調査が必要な財産の範囲によって異なります。

自分で家庭裁判所に申述することも可能ですが、書類の不備や期限管理に不安がある場合は、専門家に依頼する方が確実です。

遺産相続でもっとも揉めやすい金額の目安はどのくらい？

実は、相続トラブルは「高額な遺産」よりも「中途半端な金額」で起きることが多いといわれています。家庭裁判所の統計によると、相続紛争の約7割は 遺産総額5,000万円以下 のケースで発生しています。

理由は、財産額が中規模だと「それぞれが譲りたくない」と考えやすく、分割のバランスが崩れやすいためです。

相続放棄を強制されることはあるのか？

相続放棄は、法律上「本人の自由な意思」に基づくものであり、誰かに強制されるものではありません。たとえ親族から「放棄してほしい」と言われても、従う義務は一切ありません。強制や脅迫によって放棄の申述をした場合、その意思表示は無効となる可能性があります。

まとめ

相続放棄は、借金や管理が難しい不動産を引き継がずに済む有効な制度ですが、同時に「プラスの財産も受け取れない」「期限を過ぎると無効になる」といったリスクも伴います。また、他の相続人との関係や不動産の名義問題など、放棄後にも整理すべき課題が残るケースが少なくありません。

重要なのは、「相続放棄を求められたから応じる」ではなく、「自分にとって何が最も合理的か」を判断することです。財産と負債の全体像を把握し、放棄・限定承認・売却など複数の選択肢を比較することで、後悔のない決断ができます。

もし不動産の管理や処分に悩んでいる場合は、専門の買取業者や法律の専門家に早めに相談し、現状を整理しておきましょう。

投稿 「相続放棄してほしい」と親族から言われたらどう対応すべき？ は ワケガイ｜訳あり不動産の買取・売却サイト に最初に表示されました。

相続した家を長期間放置していると、倒壊や近隣トラブルのリスクが高まり、最終的に固定資産税や管理コストの負担が増えることがあります。

こうしたケースで節税しつつスムーズに処分できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家特例）」です。

空き家特例とは、一定の条件を満たした相続空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし、適用には厳格な要件や期限があります。

本記事では、この空き家特例の内容、手続き、注意点、他制度との関係までわかりやすく解説します。

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空き家特例（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）とは？

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは、相続または遺贈によって取得した家屋やその敷地を売却した際、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

相続後に家をそのまま放置していると、倒壊や防犯上のリスクに加え、管理コストや固定資産税の負担が続きます。そうした負担を軽減し、空き家の流通を促す目的で設けられています。

特例の対象となる建物には、次のような要件があります。

（参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

さらに、適用には次の条件も必要です。

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること
• 売却代金が1億円以下であること
• 他の特例（取得費加算など）を併用していないこと

このように、空き家特例は節税効果が大きい一方で、適用には厳格な期限と書類管理が求められます。早い段階で要件を確認し、確実に制度を活用できるよう準備しておくことが必要です。

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」「被相続人居住用家屋の敷地等」って何？

空き家特例を正しく理解するには、まず「どの建物や土地が対象になるのか」を明確にしておく必要があります。制度上の名称はやや難解ですが、要するに「亡くなった方が一人で暮らしていた家」と「その家が建っていた土地」を指します。

ただし、どんな空き家や土地でもよいわけではなく、国税庁が定める細かな要件を満たす必要があります。ここからは、それぞれの定義を見ていきましょう。

被相続人居住用家屋とは

被相続人（亡くなった方）が、相続の直前まで自らの居住用として使用していた建物をいいます。つまり、単なる所有物件ではなく「生活の本拠」として使っていた住宅が対象です。

主な条件は次のとおりです。

• 相続開始直前に被相続人が居住していた
• 被相続人以外の者が同居していなかった
• 昭和56年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物（マンション等）ではない

また、被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば「従前居住用家屋」として特例の対象になることがあります。

被相続人居住用家屋の敷地等とは

上記の家屋が建っていた土地、またはその土地に対する所有権や借地権を指します。家屋と切り離して土地だけを売却する場合でも、建物を取り壊した上で要件を満たせば、空き家特例の対象となります。

具体的には、以下のような条件を満たす必要があります。

• 相続開始時から譲渡まで、事業・賃貸・居住の用途に供していない
• 建物を取り壊した場合、その後も更地のままで他の構築物を建てていない
• 対象となる土地が、被相続人が実際に居住していた建物に対応している

つまり、単に「名義が相続された土地」ではなく、被相続人の居住実態と結びついた土地であることがポイントです。

実は相当厳しい？空き家特例を受けるための要件一覧

空き家特例は「相続した空き家を売ると3,000万円の控除が受けられる制度」として知られていますが、実際には要件が非常に厳しく、誰でも使えるわけではありません。

国税庁が定める条件を正確に満たしていなければ、わずかな違いでも対象外になることがあります。ここからは、主な要件を整理してみていきましょう。

• ①：相続または遺贈によって取得した相続人であること
• ②：売却形態が次のいずれかに当てはまること
• ③：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• ④：売却代金が1億円以下であること
• ⑤：他の特例（取得費加算・収用特別控除など）を併用していないこと
• ⑥：同一被相続人について、この特例を過去に適用していないこと
• ⑦：特別な関係者（親子・夫婦など）への売却ではないこと

それぞれ個別に解説します。

①：相続または遺贈によって取得した相続人であること

まず、特例を使えるのは「被相続人（亡くなった方）」から家や土地を相続または遺贈によって取得した相続人に限られます。生前贈与や売買で取得した場合は対象外です。

つまり、相続人が自ら居住していなかった空き家を相続し、その後売却したケースを想定しています。包括受遺者（遺言で財産全体を受け継ぐ人）も対象に含まれますが、共有名義で相続した場合の持分売却や、親から生前に贈与された家は適用外となります。

この要件は比較的わかりやすい一方で、「誰の名義で相続されたか」が不明確なまま登記をしていないと、手続き上の証明が難しくなる点に注意が必要です。

②：売却形態が次のいずれかに当てはまること

売却の方法も細かく限定されています。特例の対象となるのは、次の３パターンのいずれかに該当する場合です。

• パターン1： 被相続人居住用家屋または家屋＋敷地をそのまま売る
• パターン2： 家屋を取り壊したあと、敷地だけを売る
• パターン3： 譲渡後（翌年2月15日まで）に耐震改修または取り壊しを行う

いずれのケースでも共通しているのは、「相続から売却までの間に、事業・賃貸・居住として利用していないこと」。つまり、一時的でも人が住んでいたり、駐車場として貸していた場合はアウトです。

とくに「耐震改修後の売却」は実務上のハードルが高く、改修業者との契約や工期の管理、証明書類の準備などが複雑になります。そのため、実際にこの条件を満たして適用されるケースは多くありません。

③：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

俗に「3年ルール」と呼ばれる期限要件です。相続が発生した年の翌年を１年目として数え、3年を経過する年の年末までに売却契約を締結しておく必要があります。

そのため、2022年に相続が発生したとすると、2025年12月31日までに売却しなければ特例は使えなくなります。相続登記や買い手探しに時間がかかると期限を過ぎやすく、これが最も多い「適用漏れ」の原因になっています。

つまり、空き家特例を利用するには「早期の準備」が不可欠です。相続が発生した時点で売却の方針を立て、耐震確認や書類取得のスケジュールを逆算して動くことが現実的な対応といえるでしょう。

④：売却代金が1億円以下であること

空き家特例の対象となるのは、売却代金（譲渡対価）が1億円以下のケースに限られます。1円でも超えると特例の適用はできません。さらに注意すべきなのは、複数回に分けて売却した場合や、他の相続人が同じ家・土地を売却した場合も、合計金額で1億円を超えると対象外になるという点です。

これについては、兄弟で相続した家をそれぞれ半分ずつ売却した場合でも、全体で1億円を超えれば控除は受けられません。このように、複数人の売却分を合算して判定する仕組みになっているため、売却計画を立てる段階で早めに価格を確認しておきましょう。

⑤：他の特例（取得費加算・収用特別控除など）を併用していないこと

空き家特例は、ほかの譲渡所得に関する特例との併用が認められていません。とくに混同しやすいのが、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）」です。これは相続税の一部を譲渡費用に加算できる仕組みですが、同じ譲渡に両方の特例を適用することはできません。

（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」）

また、「収用等の場合の特別控除」や「特定の居住用財産の買換え特例」なども同様です。どの特例を使うかは、譲渡益や税負担の大小によって最適解が変わるため、申告前にどの制度を選ぶべきかを慎重に比較検討する必要があります。

⑥：同一被相続人について、この特例を過去に適用していないこと

この制度は、1人の被相続人につき1回しか使えないという制限があります。そのため、同じ被相続人から複数の不動産を相続しても、どれか一つの譲渡で特例を使った時点で、その被相続人に関する適用権利は消滅します。

相続財産が複数ある場合には、どの物件で特例を使うのが最も効果的かを見極めましょう。譲渡益の大きい物件や、近いうちに売却予定の資産を優先して活用するのが基本戦略となります。

⑦：特別な関係者（親子・夫婦など）への売却ではないこと

空き家特例は、親子・夫婦・同居親族などの「特別な関係者」への売却には適用されません。これは、実質的に資産を移転させるための“名義上の売却”を防ぐ目的があります。

特別な関係者には、次のような範囲が含まれます。

• 生計を一にする親族（同居の家族など）
• 売却後にその家に住む予定の親族
• 内縁関係にある配偶者
• 相互に資本関係や人事関係を持つ法人

見かけ上の売買でも、実態として「身内への譲渡」と判断されれば、税務上は無効とされます。したがって、親族間での売買や資産整理を行う際には、第三者を介した正規の売却手続きが不可欠です。

【ケース別】空き家特例を受けるために必要な資料

空き家特例を申告で受けるには、単に「売却した事実」を証明するだけでなく、売却形態に応じた多くの証拠書類を揃える必要があります。

特に自治体が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」は取得に時間がかかるため、早めの準備が求められます。ここからは、国税庁が定める３つのケース別に必要な書類を整理して紹介します。

（1）相続または遺贈で取得した空き家やその敷地をそのまま売却する場合

建物を取り壊さず、相続した状態のまま売却するケースです。主な提出書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 登記事項証明書（相続によって取得したこと、建築時期・構造要件を確認）
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村長が発行）
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（2年以内に調査完了しているもの）
• 売買契約書など、売却代金が1億円以下であることを示す書類

つまり、「誰から相続した家をどんな条件で売却したか」を客観的に証明できる資料一式をそろえる必要があります。特に確認書の発行には自治体での審査があり、1〜2週間以上かかる場合もあります。

（2）相続または遺贈で取得した空き家を取り壊して敷地のみを売却する場合

建物を取り壊し、更地にしてから土地のみを売却するケースです。提出書類の一部は上記（1）と共通しますが、加えて以下の資料が求められます。

• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書（取壊し完了の事実を含む）
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
• 解体工事の請負契約書・領収書など、除却を証する書類
• 売買契約書（売却価額1億円以下を証明）

このケースでは、「相続後に建物を事業・賃貸・居住の用に供していないこと」と、「取壊しから譲渡まで敷地が空き地のままであったこと」を確認できる資料を用意しなければなりません。

（3）相続または遺贈で取得した空き家を、譲渡後に耐震改修または取壊しを行ったうえで売却する場合

令和6年以降に新設された要件で、譲渡後に耐震改修または取壊しを行うケースです。売却時点では工事が未完了でも、翌年2月15日までに完了すれば適用対象になります。必要な書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書（建物の所在・構造・登記内容）
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（工事完了後に発行されたもの）
• または、取壊しを証する登記事項証明書や請負契約書
• 売買契約書（譲渡価額1億円以下）

このケースは、工事完了時期と確定申告の期限が近接するため、最もスケジュール管理が難しいパターンです。特に証明書の発行には時間を要するため、契約直後から準備を始めるのが理想です。

空き家特例を受けるための手続きの流れ

空き家特例を適用するには、「売却後に申告するだけ」では不十分です。特例の対象となるかどうかを早い段階で確認し、必要な改修や書類取得を計画的に進める必要があります。

ここからは、実際の流れは、以下のように整理できます。

• 手順①：譲渡予定の空き家が特例要件を満たすか確認する
• 手順②：耐震改修または取壊しの要否を判断・実施する
• 手順③：売却活動を開始し、契約を締結する
• 手順④：必要書類（登記事項証明書・売買契約書等）を準備する
• 手順⑤：自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する
• 手順⑥：確定申告書を作成し、特例適用の記載を行う
• 手順⑦：必要書類を添付して確定申告を提出する

それぞれ個別にみていきましょう

手順①：譲渡予定の空き家が特例要件を満たすか確認する

最初に行うべきは、「その空き家が制度の対象に該当するか」のチェックです。

主な確認項目は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であるか
• 区分所有建物（マンション等）ではないか
• 相続開始直前に被相続人が単独で居住していたか
• 相続開始から３年以内に売却できそうか
• 事業・賃貸・居住などに使っていないか

この時点で一つでも該当しない項目があると、特例を受けられない可能性があります。登記簿謄本や固定資産税通知書を確認し、条件を一つずつ照合しておくと安心です。

手順②：耐震改修または取壊しの要否を判断・実施する

次に、対象となる空き家が現行の耐震基準を満たしているかを確認します。

昭和56年以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいており、そのままでは特例の要件を満たさないケースが多いのが実情です。

選択肢は大きく2つあります。

• 耐震改修を行い、改修後に「耐震基準適合証明書」を取得する
• 建物を取り壊し、敷地のみを売却する

改修費用と売却価格のバランスを見ながら、どちらが合理的かを判断します。改修を選ぶ場合は、証明書の発行までに数週間かかるため、早めの施工手配が必要です。

手順③：売却活動を開始し、契約を締結する

要件を確認し、建物の状態を整えたら、いよいよ売却活動に移ります。一般的な流れは次のとおりです。

• 不動産会社へ査定依頼を行い、市場価格を把握する
• 相続登記が完了しているか確認し、登記済証を準備する
• 売却代金が1億円を超えない範囲で価格設定を行う
• 売買契約書に必要事項（相続関係、建物状況など）を正確に記載する

契約後は、確定申告時に添付する書類として売買契約書の写しを保存しておきます。特例は「契約締結の時期」が判定の基準になるため、契約日をもって期限内売却かどうかが決まる点にも注意が必要です。

手順④：必要書類（登記事項証明書・売買契約書等）を準備する

売却契約が完了したら、特例の申告に必要な書類を整理します。

空き家特例は添付書類が多く、不備があると申告が受理されないこともあるため、早めに揃えておくことが大切です。

主な書類は以下のとおりです。

書類は一部、発行に時間がかかるものもあるため、売却完了後すぐに取り寄せを始めるのが望ましいです。

手順⑤：自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する

この確認書は、「その家が被相続人の居住用だったこと」や「他人に貸していなかったこと」を自治体が証明する書類です。空き家特例の申告において最も重要な書類の一つで、これがなければ特例を受けることはできません。

発行元は物件所在地の市区町村で、申請には次のような書類が必要です。

• 申請書（自治体ごとに様式あり）
• 登記事項証明書
• 固定資産税課税明細書
• 被相続人の住民票の除票
  など

発行にはおおむね1〜2週間ほどかかるため、売却が決まった段階で早めに手続きを進めておきましょう。

手順⑥：確定申告書を作成し、特例適用の記載を行う

空き家特例の控除を受けるためには、確定申告が必須です。申告書B様式を使用し、譲渡所得の欄に「被相続人居住用財産の譲渡特例」と明記して控除額3,000万円を記載します。

この際、譲渡所得の計算明細（内訳書）を添付し、譲渡金額・取得費・譲渡費用などを正確に記載することが求められます。税務署やe-Taxを利用して申告することも可能ですが、入力項目が多いため、国税庁の「確定申告書作成コーナー」を使うと効率的です。

手順⑦：必要書類を添付して確定申告を提出する

最後に、これまで準備したすべての書類を添付して申告します。提出方法は、税務署窓口への提出・郵送・e-Taxのいずれでも構いません。

添付が必要な主な書類は次のとおりです。

• 被相続人居住用家屋等確認書
• 登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 耐震証明書または解体契約書
• 譲渡所得の内訳書

書類の一部は「不動産番号等の明細書」を記載すれば省略できる場合もありますが、確実に適用を受けるためには極力すべて添付しておくのが安全です。提出後、還付金や控除結果は税務署からの通知で確認できます。

空き家特例を受ける際の注意点

空き家特例は、節税効果の大きい制度である一方、適用条件が非常に厳格です。わずかな条件違反でも適用が認められないケースが多く、国税庁の情報を正確に理解しておくことが必須。ここからは、とくに見落とされやすい注意点としては、以下のものがあげられます。

• 1億円を超える売却は対象外になる
• 相続後に事業用・賃貸用・居住用として使うと適用外になる
• 他の特例（取得費加算など）と併用できない
• 特例は同一被相続人につき1回しか使えない
• 親族・配偶者など特別な関係者への売却は対象外
• 確定申告での書類不備・添付漏れに注意する
• 耐震改修や取り壊しの時期がずれると無効になる

それぞれ個別に解説します。

1億円を超える売却は対象外になる

空き家特例の対象となるのは、譲渡対価が1億円以下の売却に限られます。この金額は「売却価格」そのものであり、利益ではありません。つまり、仮に譲渡益が少なくても、売却額が1億円を1円でも超えれば特例は適用できません。

さらに、複数の相続人が同一の家や敷地を分割して売却した場合には、その合計金額で判定されます。例えば、兄弟2人がそれぞれ5,500万円で売却した場合、合計1億1,000万円となり、全員が特例の対象外です。

相続後に事業用・賃貸用・居住用として使うと適用外になる

相続した空き家を一時的にでも事業・賃貸・居住のいずれかに使った場合、特例の適用は受けられません。

一例を挙げると、以下のようなケースは、すべて「空き家ではない」と判断されます。

• 一時的に貸駐車場として使用した
• 相続人がリフォームして短期間住んだ
• 店舗や倉庫として活用した

制度の目的が「放置された空き家の流通促進」にあるため、利用実態がある物件は対象外とされているのです。

他の特例（取得費加算など）と併用できない

空き家特例は、ほかの譲渡所得に関する特例と併用ができません。特に、前述した「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）」との同時適用は認められておらず、どちらか一方を選ぶ必要があります。

取得費加算の特例は、相続税の一部を取得費に加算できる仕組みで、譲渡益を圧縮できる効果があります。一方、空き家特例は最大3,000万円を控除できるため、どちらが有利かは物件の価値や譲渡益によって異なります。

誤って両方を申告すると、税務署から修正を求められる場合もあるため、確定申告前に税理士などの専門家に確認しておくと安心です。

特例は同一被相続人につき1回しか使えない

空き家特例は、1人の被相続人につき1回のみ適用できる制度です。この制度を使うとすると、同じ被相続人から複数の不動産を相続した場合、そのうち1件で特例を使うと、他の物件ではもう利用できません。

これは、制度が「一度の相続に対する救済措置」として位置づけられているためです。

このため、どの物件で適用するかは慎重に判断する必要があります。譲渡益が大きい物件や、近い将来売却予定の資産に適用するほうが節税効果が高くなります。誤って価値の低い不動産で特例を使ってしまうと、後から取り消すことはできないため注意が必要です。

親族・配偶者など特別な関係者への売却は対象外

特例は、親子・夫婦などの特別な関係者への売却では適用されません。これは、形式的に売却を装い、実質的に資産を移転するような取引を防ぐための仕組みです。

「特別な関係者」には以下が含まれます。

• 生計を一にする親族（同居している家族など）
• 売却後、その家に居住する予定の親族
• 内縁関係にある相手
• 親族が経営する法人など、経済的なつながりのある相手

見かけ上は第三者との取引であっても、実態として身内に渡ると判断されれば特例は無効になります。身内間で資産整理を行う場合は、第三者を介した正規の売買手続きをとることが不可欠です。

確定申告での書類不備・添付漏れに注意する

空き家特例の適用を受けるには、確定申告の際に必要書類をすべて添付することが条件です。

特に多いミスが「被相続人居住用家屋等確認書」の添付漏れや、耐震証明書・解体契約書の不足です。これらが欠けていると、要件を満たしていても特例は認められません。

申告時に添付が求められる主な書類は次のとおりです。

• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
• 登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）

書類の一部は取得までに時間がかかるため、売却が決まった段階で順次揃えておきましょう。

耐震改修や取り壊しの時期がずれると無効になる

空き家特例は、工事や解体の時期が遅れるだけで適用外になるほど、スケジュールが厳格です。具体的にいうと、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修が完了しなければ、要件を満たしていても控除が受けられません。同様に、解体工事が売却後に完了しなかった場合も対象外です。

この「翌年2月15日」という期限は確定申告の提出期限と重なるため、施工の遅れが直接的に控除の有無を左右します。

工事業者の選定・契約から証明書の発行まで逆算し、余裕を持ったスケジュール管理を行う必要があります。特に年末に売却を予定している場合は、申告期限を意識して早めの着工を心がけましょう。

空き家特例と併用できる制度

空き家特例は「相続した住宅を売却する際の譲渡所得税を軽減する制度」ですが、これと異なる段階（所得税・相続税）で適用される制度を組み合わせることで、さらに総合的な節税が可能になります。ここからは、実際に併用を検討できる２つの制度を紹介します。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）

ここまでに何度か登場したこの制度は、相続や遺贈によって取得した土地・建物を、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却した場合に適用されます。支払った相続税のうち、一定額を譲渡資産の「取得費」に加算できる仕組みで、結果的に譲渡所得を減らす効果があります。

（参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」）

空き家特例と異なり、控除ではなく「経費を増やして所得を圧縮する」タイプの優遇制度です。ただし、同じ譲渡に対して空き家特例と同時に使うことはできません。どちらの制度を使うほうが得かは、譲渡益や相続税の額によって異なります。

一般的に、相続税の負担が大きかった人は取得費加算を、相続税がかからなかった人は空き家特例を選ぶ方が有利になる傾向があります。

小規模宅地等の特例（相続税における宅地評価の減額制度）

小規模宅地等の特例は、相続税の課税対象となる土地の評価額を最大80％まで減額できる制度です。被相続人が生前に居住や事業に使っていた土地を、相続人が一定の条件を満たして引き継いだ場合に適用されます。

（参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）

この制度はあくまで「相続税」の段階での軽減措置であり、譲渡所得税の軽減を目的とした空き家特例とは適用タイミングが異なります。

そのため、相続税の申告時に小規模宅地等の特例を使い、後に売却時に空き家特例を活用するといった「段階的併用」は可能です。

住宅借入金等特別控除（居住用住宅のローン控除）

住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）は、居住用住宅を新築・購入・リフォームした際に、年末のローン残高に応じて所得税や住民税を軽減する制度です。

空き家特例とは対象も性質も異なりますが、「相続した家を売却（空き家特例）→売却資金で新居を購入（住宅ローン控除）」といった形で、段階を分けての併用が可能。また、相続した家を自宅としてリフォーム・居住する場合にも、この控除を適用できるケースがあります。

（参考：国土交通省「住宅ローン減税」）

どちらの制度も「譲渡益の減税」「所得控除」という異なる性格を持つため、ライフプラン全体の税負担軽減策として組み合わせを検討する価値があります。

配偶者の税額軽減制度（相続税）

配偶者の税額軽減制度は、相続税の負担を大幅に軽減する仕組みで、被相続人の配偶者が遺産を相続する際に「1億6,000万円」または「法定相続分相当額」までの財産には課税されないというものです。

（参考：国税庁「配偶者の税額の軽減」）

この制度は相続税の段階での優遇であり、空き家特例（譲渡所得段階）とは別フェーズの税制措置として併用が可能です。例えば、配偶者が相続税軽減を受けて家を引き継ぎ、数年後に売却する際に空き家特例を適用するといった流れも認められています。

つまり、相続時と売却時の両方で税負担を抑える二段構えの節税戦略が実現できる制度設計になっています。

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空き家特例に関するQ&A

空き家の3,000万円特別控除（いわゆる「空き家特例」）は、相続した住宅を売却する際に大きな節税効果が得られる制度ですが、要件や期限、適用範囲が非常に複雑です。ここからは、利用を検討している方がよく疑問に感じるポイントを、わかりやすく整理して解説します。

空き家の3000万円特別控除の要件は？

空き家特例の3,000万円控除を受けるには、被相続人が一人で暮らしていた住宅を相続し、相続開始から3年以内に売却することが基本条件です。

建物は昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物（マンションなど）ではないことが必要です。さらに、相続後にその家を賃貸や事業用に使っていないことも要件に含まれます。要件を一つでも満たさないと特例は適用されないため、売却前に必ず国税庁の基準を確認しましょう。

空き家特例はいつまで使える？期限が過ぎたらどうなる？

この特例は令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。また、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却契約を結ぶ必要があります。

もし期限を過ぎた場合、どんなに要件を満たしていても控除は受けられません。期限の計算は意外と複雑なため、相続の年を起点に早めにスケジュールを立てることが大切です。

長期間放置された空き家でも特例を受けられる？

長期間放置していても、要件を満たしていれば特例を受けられる場合があります。ただし、老朽化が進んで耐震基準を満たさない場合は、売却前に「耐震改修」または「取り壊し」を行う必要があります。

また、相続から3年以上経過してしまっている場合は、原則として特例の対象外となります。放置期間が長い物件ほど、書類の準備や確認作業に時間がかかるため、売却を検討する段階で早めに要件を確認するのが安心です。

相続した空き家を売った場合、どのくらい節税できる？

空き家特例では、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、課税対象額が大幅に減少します。仮に、譲渡益が3,000万円以下だったとすると、譲渡所得税や住民税はゼロになります。

譲渡益が4,000万円の場合でも、課税対象は1,000万円に圧縮されるため、約20％〜30％の税負担を軽減できる計算です。

まとめ

空き家特例は、相続した家を売却するときに大きな節税効果が得られる一方で、要件や期限が非常に厳格です。特に「3年以内の売却」や「1億円以下の譲渡価格」「耐震基準の確認」「確定申告での書類添付」などを怠ると、控除が受けられなくなります。

相続から時間が経っている場合や、建物の老朽化が進んでいる場合は、早めに要件を確認し、必要な改修や解体、自治体での確認書取得などを計画的に進めましょう。

制度を正しく理解し、売却のタイミングを逃さず行動することが、結果的に最も大きな節税につながります。

投稿 空き家特例とは？3,000万円特別控除を受けるための要件を詳しく解説 は ワケガイ｜訳あり不動産の買取・売却サイト に最初に表示されました。

老朽化した実家を放置していたり、相続後に誰も住まない空き家を抱えていたりするケースでは、維持費や固定資産税の負担が増え続け、管理不十分による近隣トラブルが発生するおそれがあります。

そのようなときに検討すべきなのが空き家買取です。空き家買取とは、不動産会社や専門業者が空き家を直接買い取る仕組みで、修繕や片付けを行わずに早期現金化できる点が特徴です。

そこで本記事では、空き家買取の基本的な仕組みや査定の基準、メリット・デメリット、業者選びのポイントまで、売却を検討する際に役立つ情報を詳しく解説します。

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空き家買取とは？

空き家買取とは、不動産会社や専門の買取業者が空き家を直接買い取る仕組みのことです。

一般的な売却のように買主を探す必要がなく、業者との条件が合えばすぐに売却が成立します。

老朽化した建物や残置物のある物件、再建築ができない土地など、通常の仲介では買い手が見つかりにくいケースでも、専門業者であれば買い取ってもらえることがあります。

最近では、相続や転居をきっかけに空き家を手放す人が増え、手続きの早さや管理負担の軽さから「買取」を選ぶ人が多くなっています。「修繕して高く売る」よりも、「今のまま早く手放す」ことを重視する方にとって、合理的な方法といえるでしょう。

仲介での売却との違い

空き家を手放す手段には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は、不動産会社が広告やポータルサイトを通じて一般の買主を探す方法です。一方の買取は、不動産会社自体が買主となり、直接取引を行う仕組みです。この構造の違いによって、売却までのスピード・手続きの手間・価格の安定性が大きく変わります。

仲介は「時間をかけてでも高く売りたい人」に向く方法です。反対に、買取は「すぐに現金化したい」「古い家をそのまま手放したい」といったニーズに適しています。

特に空き家の場合、放置期間が長いほど劣化や税負担が進むため、売却のスピードを優先する方が結果的に有利になるケースも少なくありません。「価格」だけでなく、「時間と手間も含めた総合的な利益」で比較することが大切です。

空き家買取のメリット

では、空き家買取にはどのようなメリットがあるのでしょうか。仲介との比較として整理すると、以下の4つが代表的です。

• メリット①：スピーディに売却でき、早期の資金化が可能
• メリット②：修繕やリフォームを行わずに現状のまま売却できる
• メリット③：仲介よりも手続きがシンプルでスムーズに進む
• メリット④：管理や維持の手間から解放される　

それぞれ個別にみていきましょう。

メリット①：スピーディに売却でき、早期の資金化が可能

空き家買取の大きな魅力は、取引成立までの速さにあります。仲介での売却は、買主探しから契約までに3〜6か月、長ければ1年近くかかることもあります。買主が住宅ローンを利用する場合、審査や調整にさらに時間がかかる点も見逃せません。

一方、買取は不動産会社が直接買主となる仕組みです。そのため、買主を探す工程も資金手配の待ち時間もなく、早ければ査定から1〜2週間で契約・決済まで完了します。これは一般の売却と比べても短いスパンです。

スピードがもたらす利点は、単に早く現金化できるということだけではありません。空き家を長期間所有すれば、固定資産税や修繕費などの維持コストが毎年かかります。「売れるまで待つ」ことは、それ自体が損失になる可能性があるのです。

メリット②：修繕やリフォームを行わずに現状のまま売却できる

直接買取は、建物の状態を問わず売却（あるいは処分）できる点も特徴的です。仲介では「買主が住む」前提のため、老朽化や雨漏り、壁のシミなどがあるとリフォームを求められることが少なくありません。

これに対し、買取では業者が購入後に自社で改修・再販を行うため、売主が費用を負担する必要はないのが基本です。

残置物がある場合や、屋内の清掃が行き届いていない物件でも、現況のまま引き渡せることが多く、売主側の準備は最小限で済みます。修繕費や清掃費を自己負担するリスクを避けながら、早期に契約を進められる点が、買取を選ぶ実務的な理由のひとつです。

メリット③：仲介よりも手続きがシンプルでスムーズに進む

空き家買取は、取引の手続きが非常に簡潔です。仲介での売却では、買主探しや内見対応、価格交渉、ローン審査など、複数の段階を経る必要があります。

そのため、関係者の調整に時間がかかり、契約成立までに想定以上の労力を要するケースも少なくありません。

一方、買取では不動産会社が自ら買主となるため、取引の相手が明確で、価格の提示から契約、決済までが一連の流れで進むため、スケジュールが立てやすく、書類作成の手間も軽減されます。

メリット④：管理や維持の手間から解放される

空き家を所有している限り、建物の劣化や防犯・防災への対応など、継続的な管理が求められます。定期的な換気や清掃、郵便物の処理といった細かな作業も放置できず、遠方に住んでいる場合は特に負担が大きくなります。

買取で手放すことで、こうした維持管理の負担から完全に解放されます。契約が成立した時点で固定資産税や火災保険の負担もなくなり、空き家に関する出費や時間的拘束が一切発生しません。

空き家買取のデメリット

空き家買取は、スピードや手軽さの面で大きな利点がありますが、すべてのケースに万能というわけではありません。仲介による売却と比べた際には、価格面や業者選び、物件条件などで注意すべき点も存在します。

ここからは、実際に取引を進める前に知っておきたい主なデメリットを整理します。

• デメリット①：仲介売却に比べて売却価格が低くなりやすい
• デメリット②：信頼できる業者を選ばないと損をするリスクがある
• デメリット③：立地や物件の条件によっては買取できない場合もある　

次項より、詳しく解説します。

デメリット①：仲介売却に比べて売却価格が低くなりやすい

買取では、不動産会社が買い取った後に再販やリノベーションを行うことを前提としています。そのため、将来的な販売コストやリスクを織り込んだうえで価格が設定され、結果として、仲介売却と比較すると1〜3割ほど安くなる傾向があります。

特に立地条件が良い物件や、リフォームを施せば市場価値が高まる可能性のある物件では、仲介のほうが有利な場合もあります。「価格よりスピードを優先するのか」「時間をかけても高く売りたいのか」など、優先順位を明確にしておくことが、後悔を防ぐポイントになります。

関連記事：空き家の買取価格を上げるコツとは？相場や業者選びのポイントを解説

デメリット②：信頼できる業者を選ばないと損をするリスクがある

買取の取引は、スピードが早いぶんだけ業者との信頼関係が重要になります。「価格の根拠を明示しないまま契約を急がせる」「解体費や残置物撤去費を不当に差し引く」といったトラブルの事例も報告されています。

信頼できる業者を見極めるには、「査定の根拠を具体的に説明しているか」「契約内容（免責・手数料・支払い時期）が明確か」「取引実績や口コミが確認できるか」といった点を客観的に確認することが大切です。

デメリット③：立地や物件の条件によっては買取できない場合もある

空き家であっても、すべての物件が買取の対象になるわけではありません。極端に交通の便が悪い、再建築ができない、法的な制約が多いといった物件は、再販リスクが高いため買取を断られることがあります。

また、老朽化が著しく倒壊の危険がある場合は、安全面の理由から取り扱いが難しいこともあります。このようなケースでは、解体して更地として売却する、または自治体の空き家バンク制度を活用するなど、別の処分方法を検討することが現実的です。

空き家買取の相場はどのくらい？

空き家の買取価格は、一般的に仲介による市場価格の6〜8割程度が目安とされています。仮に、市場で1,000万円の価値がある物件なら、買取価格はおおよそ600万〜800万円前後になる計算です。

この差額には、業者が買い取った後に行うリフォーム費用や販売経費、売れ残りリスクなどが含まれています。つまり、単に「安く買われている」のではなく、再販を前提とした価格構造になっているということです。

実際の査定では、以下のような要素が総合的に判断されます。

都市部では再販需要が高く、比較的高値での買取が期待できる一方、郊外や地方では流通性の低さから査定が抑えられるケースも見られます。

そのため、1社のみの査定で判断せず、複数の業者に見積もりを依頼して相場を把握することが大切です。価格だけでなく、査定根拠の説明が明確かどうかも、信頼できる業者を見極めるポイントとなります。

空き家買取の際の査定基準

空き家の買取価格は、単に築年数や外観の印象だけで決まるものではありません。土地の条件や建物の状態、周辺の取引状況など、複数の要素が組み合わさって算定されます。

具体的には、以下のものが基準として挙げられます。

• 基準①：立地条件（駅距離・周辺環境・生活利便性）
• 基準②：土地の形状や接道状況（再建築の可否を含む）
• 基準③：建物の状態（築年数・劣化・修繕の必要性）
• 基準④：残置物や清掃・解体コストの有無
• 基準⑤：心理的・法的な瑕疵の有無（事故・権利関係など）

次項より、詳しく解説します。

基準①：立地条件（駅距離・周辺環境・生活利便性）

立地は、空き家買取において最も基本的かつ重要な要素です。駅やバス停までの距離、主要道路へのアクセス、スーパーや病院などの生活施設の近さなどが総合的に評価されます。

一般に、駅から徒歩10分以内や日常の買い物が徒歩圏で完結するエリアは評価が高く、反対に交通や買い物の便が悪い地域では査定が抑えられる傾向にあります。

また、近年では利便性だけでなく、地域の人口動態や再開発計画の有無も重視されます。そのため、今後人口減少が見込まれる地域では、再販リスクが高まるため価格がやや低めに設定される場合があります。

基準②：土地の形状や接道状況（再建築の可否を含む）

土地の形状と接道状況も、査定額に大きな影響を与える項目です。四角い整形地や、間口の広い土地は建築・再販の自由度が高く、一般的に評価が上がります。

一方、三角形や旗竿地（細長い通路の奥にある土地）などの変形地は、建物を建てにくいため評価が下がる傾向があります。

特に注意すべきなのが、接道義務を満たしていない土地です。建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと原則として再建築ができません。

この「再建築不可」に該当する場合、建物の建て替えや再利用が難しく、買取価格は大幅に下がる可能性があります。

基準③：建物の状態（築年数・劣化・修繕の必要性）

建物の状態は、空き家の査定で欠かせない判断材料です。築年数が古いほど劣化の進行が想定され、雨漏りや構造の損傷が見られる場合は修繕費用が査定額から差し引かれます。

特に、木造住宅で築30年以上経過している物件は、建物の価値がほぼゼロに近い評価となるケースもあります。

ただし、すべての古い建物が低評価になるわけではありません。耐震改修やリフォーム履歴がある場合、建物の保存状態によっては再利用を前提に一定の価値が認められることもあります。

また、構造材がしっかりしており、解体後に資材を再利用できる可能性がある場合も、業者によっては査定に加味されます。査定を依頼する際は、過去の修繕記録や点検結果を資料として提示しておくと評価が安定しやすくなります。

基準④：残置物や清掃・解体コストの有無

空き家に家具や家電、生活用品がそのまま残っている場合、それらの撤去費用が発生します。この残置物処分費は、一般的に数十万円規模になることもあり、買取価格から控除されるのが通常です。

とくに、屋外に不用品が多い場合や、老朽化した倉庫・物置が付属している場合は、撤去費用が増える傾向にあります。

また、建物の劣化が激しく、解体を前提にした買取となる場合には、解体費用が査定に影響し、木造住宅の解体費は坪あたり4〜6万円、鉄骨造やRC造ではそれ以上が相場とされます。

基準⑤：心理的・法的な瑕疵の有無（事故・権利関係など）

心理的瑕疵や法的瑕疵の有無も、査定に大きく影響します。過去に事件・事故・自殺などが発生した物件は、いわゆる「事故物件」として扱われ、需要が低下する傾向があります。

そのため、再販を前提とする買取業者では、一定の減額を行うのが一般的です。ただし、発生から長期間が経過しており、リフォームなどで印象が大きく変わっている場合には、価格への影響が軽減されることもあります。

一方、法的瑕疵とは、権利関係や法令上の制限によって取引に支障をきたす要素を指します。「他人の抵当権が設定されている」「共有持分者が複数いて同意が取れない」「都市計画や建築制限がかかっている」などのケースです。

これらは所有権移転の妨げとなるため、買取価格が大きく下がる、もしくは買取自体が難しくなることもあるため留意しましょう。

空き家の買取業者を選ぶポイント

空き家買取は、スピードや手軽さが魅力である一方、業者選びを誤ると想定外の損失につながることもあります。

査定の仕組みや契約条件は業者ごとに異なり、提示された金額だけで判断するのは危険です。ここからは、信頼できる業者を見極めるために押さえておきたい基本的なポイントを紹介します。

• ポイント①：査定額の算出理由を具体的に確認する
• ポイント②：複数の業者に見積もりを取り相場を把握する
• ポイント③：買取実績や利用者の評判をチェックする
• ポイント④：契約内容や費用の明確さを重視する　

それぞれ個別にみていきましょう。

ポイント①：査定額の算出理由を具体的に確認する

査定額は、業者の経験や再販戦略によって大きく変わります。そのため、単に「いくらで買い取ります」と提示された金額だけで判断するのではなく、どのような根拠で算出されたかを確認することが大切です。

信頼できる業者であれば、査定の内訳を明示し、土地評価・建物の状態・再建築の可否など、評価の根拠を丁寧に説明します。逆に、説明を避けたり「相場だから」といった曖昧な回答しか得られない場合は注意が必要です。

査定理由を明確に確認しておくことで、価格の妥当性を判断できるだけでなく、交渉の材料にもなります。

また、複数の査定結果を比較した際に根拠の差を読み取ることで、業者の専門性や再販方針の違いを見極めることも可能です。金額よりも「納得できる説明があるか」を重視する姿勢が、結果的に安心できる取引につながります。

ポイント②：複数の業者に見積もりを取り相場を把握する

空き家の買取相場は、同じ物件でも業者によって差が出ます。これは、業者ごとの得意分野や再販の方針が異なるためです。

実際、リノベーションを前提に再販する業者と、更地化して土地として販売する業者とでは、評価の基準がまったく違います。そのため、最低でも3社以上に査定を依頼し、提示額と査定内容を比較することが推奨されます。

複数社に見積もりを取ることで、おおよその相場感を把握できるだけでなく、業者による条件の違いも明確になります。

比較の際は、単に「金額の高い業者」を選ぶのではなく、以下のポイントに着目しましょう。

• 査定の根拠が具体的か
• 契約条件（支払い時期・諸費用・免責条項）が明確か
• 対応や説明が誠実か

時間をかけて複数の意見を聞くことで、自分の物件がどのように評価されているかを客観的に把握でき、結果的に納得度の高い売却につながります。

ポイント③：買取実績や利用者の評判をチェックする

空き家買取を安心して任せるためには、業者の実績を確認する必要があります。買取専門を掲げていても、実際には仲介を中心に行っている会社も多く、経験の差が取引の質に直結します。

公式サイトなどで「どのような物件を、どの地域で、どの規模感で取り扱っているか」を具体的に確認しましょう。

過去の買取事例が明示されている業者であれば、査定基準の傾向や得意とするエリアが把握できます。また、口コミサイトや不動産関連の掲示板で利用者の声を確認するのも有効です。

ただし、匿名の口コミは信頼性にばらつきがあるため、実名での体験談や公式なレビューを優先的に参考にすることが望ましいでしょう。

ポイント④：契約内容や費用の明確さを重視する

買取契約では、提示価格だけでなく契約内容と諸費用の内訳を正確に理解しておくことが大切です。

残置物の処分費や測量費、登記費用などが買取価格に含まれているか、あるいは別途請求となるかによって、実際の手取り額が変わってきます。「諸経費込み」と説明されていても、後から追加費用が発生するケースもあるため、契約書の明細は必ず確認しましょう。

また、支払い時期や名義変更のタイミングも業者によって異なります。契約締結後すぐに支払われる場合もあれば、登記完了後に振り込まれるケースもあります。

どの時点で所有権が移るのか、支払いまでの流れに不明点がないかを確認しておくことが、トラブル防止につながります。

【詳しく解説】空き家買取の流れ

空き家の買取は、仲介による売却よりも手続きが簡潔ですが、基本的な流れを理解しておくようにしましょう。

空き家買取は、大まかには以下の7ステップで完結します。

• STEP①：買取業者へ問い合わせ・相談
• STEP②：現地調査と簡易査定
• STEP③：正式査定の提示と価格交渉
• STEP④：売買契約の締結
• STEP⑤：代金の支払いと物件引き渡し
• STEP⑥：登記手続きと売却完了
• STEP⑦：譲渡所得の確定申告　

各手順について、個別にみて行きましょう。

STEP①：買取業者へ問い合わせ・相談

まずは、買取を行っている不動産会社や専門業者に相談します。この段階では、物件の所在地・面積・築年数・現況（空き家期間や残置物の有無など）を伝え、買取が可能かどうかを確認します。

相談時に「再建築不可」「共有名義」など特殊な条件がある場合は、必ず事前に伝えておきましょう。条件によっては、通常の査定とは異なる手続きや評価方法が必要になることがあります。

STEP②：現地調査と簡易査定

問い合わせ後、業者は現地調査を行い、土地や建物の状態、周辺環境、接道状況などを確認します。この調査結果をもとに、おおよその買取価格（簡易査定額）が提示されます。

簡易査定の目的は、現地の実情を踏まえて「買取が可能かどうか」「どの程度の価格帯になるか」を見極めることにあります。建物内部の傷みが大きい場合や、解体が前提となる場合には、その費用を見込んで査定額が調整されます。

なお、現地確認は所有者の立ち会いが求められることもあります。鍵の管理や立ち入り日時を事前に調整しておくと、査定がスムーズに進みます。

STEP③：正式査定の提示と価格交渉

現地調査の結果を踏まえ、業者から正式な買取価格が提示されます。ここからは、査定額の根拠や費用の内訳を明確に確認することが大切です。「リフォーム費用」「解体費」「残置物撤去費」などがどのように反映されているかを理解しておくことで、後のトラブルを防げます。

価格に納得できない場合は、根拠をもとに交渉することも可能です。複数社の査定結果を比較しながら、条件面（支払い時期や引き渡し方法など）も含めて総合的に判断しましょう。

最終的に、提示額と条件に合意できれば契約手続きへと進みます。

この時点でほとんどの手続きが整うため、買取では「ここまでが実質的な山場」といえます。

STEP④：売買契約の締結

正式な査定額と条件に合意できたら、売買契約を締結します。この段階で交わされる契約書には、売買金額・引き渡し日・支払い方法・免責条項など、取引の根幹となる内容が明記されます。

契約に先立ち、不動産会社の担当者から「重要事項説明」が行われます。

ここで、物件の法的制限や再建築の可否、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の扱いなどが説明されます。内容を十分に理解したうえで署名・押印することが大切です。

買取契約では、売主が物件の欠陥に対して責任を負わない「免責条件」が設定されることが一般的です。特に空き家の場合、長期間使用されていない箇所の不具合を後から確認するのが難しいため、この免責が売主を保護する仕組みとして機能します。

STEP⑤：代金の支払いと物件引き渡し

契約締結後、定められたスケジュールに従って代金が支払われます。支払いは「契約時」と「引き渡し時」のいずれかで行われ、買取では後者が一般的です。多くの場合、契約から1〜2週間程度で現金化が完了します。

引き渡し時には、建物の鍵や登記書類を業者へ渡し、引き渡し確認書を交わします。残置物の撤去や清掃を求められている場合は、この段階までに完了させておくとスムーズです。仲介売却と比べて工程が少ないため、資金化までのスピードが速い点が買取の大きな特徴です。

STEP⑥：登記手続きと売却完了

代金の支払い後、業者が所有権移転登記を行います。これは、法務局で名義を売主から買主へ正式に変更する手続きです。登記が完了した時点で、法的に所有権が移転し、売却が成立します。

この段階では、固定資産税や都市計画税の精算も行われます。一般的に、1月1日時点での所有者に課税されるため、売却時期に応じて日割り計算で調整されるのが通例です。

これにより、売却後の税負担を残さずに手続きが完了します。

STEP⑦：譲渡所得の確定申告

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告が必要になります。譲渡所得は「売却額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算され、課税対象となります。

（参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」）

ただし、要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（いわゆる空き家特例）」を利用でき、最大3,000万円までの控除が受けられます。

（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

この特例を適用するには、売却期限や建物の要件など複数の条件を満たす必要があります。不動産の売却益が出た際は、税理士や専門家に早めに相談し、控除の可否を確認しておくと安心です。

【空き家の状況別】買い取ってもらえるかどうかの判断基準

空き家と一口にいっても、その状態や履歴によって買取の可否は大きく変わります。建物の劣化だけでなく、事件・事故歴、残置物の有無、接道状況など、さまざまな条件が価格に影響します。

ここからは、特に相談の多いケースを取り上げ、どのような基準で「買い取ってもらえるか」が判断されるのかを整理します。

事故・事件歴あり物件 

過去に自殺や事故死などが発生した物件は、心理的瑕疵物件として扱われます。一般の買主は敬遠する傾向が強く、仲介で売却する場合は成約まで時間がかかるのが実情です。

しかし、こうした物件でも、専門の買取業者であれば再販や再利用を前提に買取対応が可能です。

価格は、再販時のリスクを織り込んで算定されるため、市場相場より低くなる傾向があります。ただし、事故の内容や発生時期、場所（室内・敷地内など）によって影響度は異なります。査定時には、事故の概要をできるだけ正確に伝えなければなりません。

ゴミ屋敷・残置物多数

生活用品や家具などが大量に残されたままの空き家も、買取の対象になります。現状のまま買い取る業者が多く、売主が自ら片付けを行う必要はありません。

撤去や清掃にかかるコストは査定額に反映されますが、片付けにかかる時間や労力を考慮すると、結果的にメリットが大きいケースがほとんどです。

現場の状態を写真で伝えておくと、初期段階の見積もりが正確になります。中には、買取後に片付け・リフォームまで一括対応する業者もあるため、依頼前にサービス範囲を確認しておくとよいでしょう。

再建築不可・接道不良物件

再建築不可物件とは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていない土地を指します。原則として、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと、新たな建物を建て替えることができません。

（参考：e-Gov 法令検索「建築基準法」）

そのため、一般の買主は敬遠しやすく、市場での流通は非常に限定的です。しかし、こうした物件でも、土地活用や再建築不可再生を得意とする専門業者であれば買取対象になる場合があります。

隣地と合わせて一体的に再開発する「抱き合わせ買取」や、接道部分を買い増して再建築可能にする「セットバック調整」など、特殊な活用スキームを用いることで価値を再生する方法があります。

共有持分・権利トラブルあり物件

共有名義の空き家は、共有者全員の同意がなければ売却できないのが原則です。しかし、共有者の一部が行方不明であったり、意見が対立している場合、売却が進まないケースが少なくありません。

このような場合でも、共有持分の買取に特化した業者であれば、持分のみを買い取る対応が可能です。こうした業者は、買取後に他の共有者との交渉や、法的な分割請求（共有物分割請求訴訟）を通じて不動産の処理を進めます。

売主は自分の持分を手放すだけで済むため、トラブルの早期解消につながることもあります。

ただし、権利関係の整理や法的確認に時間を要するため、通常より査定から契約までの期間が長くなる傾向があるため、事前に登記簿謄本などの資料を用意し、権利関係を明確にしたうえで相談すると、査定がスムーズに進みます。

債務超過物件・ローン残債超過案件

住宅ローンが残っている空き家を売却する場合、まず金融機関の同意が必要です。売却金額が残債を下回る場合、債務超過（オーバーローン）の状態となり、通常の売却では所有権移転が認められません。

このようなケースでは、債権者（金融機関）と調整し、残債処理を前提に買取を進める形が取られます。手続きとしては、任意売却に近い流れになりますが、買取では業者が買主となるため、交渉から現金化までのスピードが早いのが特徴です。

また、金融機関側も「早期の債権回収」を目的として柔軟に応じるケースが増えています。注意すべきは、残債の扱いと精算方法です。

空き家買取以外の処分方法

空き家を手放す手段は、買取だけではありません。物件の立地や状態、地域の需要によっては、活用や公的制度の利用といった別の方向から整理する方法もあります。

ここからは、買取以外で検討できる代表的な選択肢を紹介します。

• 活用する（賃貸・民泊・駐車場などに転用する）
• 自治体や公的機関に相談する（空き家バンク・移住支援制度）
• 寄付・無償譲渡を検討する
• 解体して更地として活用・売却する
• 管理代行サービスを利用して保有を継続する　

それぞれ個別にみていきましょう。

活用する（賃貸・民泊・駐車場などに転用する）

建物の老朽化が進んでいない場合は、賃貸化や短期利用への転用も有効です。空き家をリフォームして賃貸住宅として貸し出すほか、需要のある地域では民泊やシェアハウスとして運用する事例も増えています。

一戸建てでも、住宅以外に駐車場・倉庫・トランクルームとして活用できる場合があり、建物を解体して更地にしたうえで運用する選択肢もあります。

自治体や公的機関に相談する（空き家バンク・移住支援制度）

老朽化や立地条件の問題で市場での売却が難しい場合でも、自治体が運営する「空き家バンク」を通じて活用できる可能性があります。

空き家バンクとは、地域内の空き家を登録し、移住希望者や地元企業に紹介する仕組みで、多くの自治体が導入しています。登録や相談は無料で、改修補助金や家財撤去の支援制度が併設されている自治体もあります。

寄付・無償譲渡を検討する

売却が難しい空き家は、寄付や無償譲渡という形で手放す方法もあります。親族や知人、または自治体・NPO法人などに所有権を移転することで、固定資産税や管理負担から解放される点が大きなメリットです。

ただし、寄付は「受け取る側にメリットがあるかどうか」が前提となります。老朽化が進んでいる、再建築ができない、維持費が高いなど、引き受け後に負担が残る場合は受け取りを断られることがほとんどです。

解体して更地として活用・売却する

建物の老朽化が著しい場合は、解体して更地として売却する方法が有効です。建物付きのままでは買い手がつかないケースでも、更地にすれば再建築や新築利用が可能になり、需要が高まることがあります。

解体費用の目安は、木造で坪あたり4〜6万円、鉄骨造やRC造でそれ以上が一般的です。

一時的な出費は生じますが、再建築可能な土地であれば、解体後に相場価格が上昇することもあります。

管理代行サービスを利用して保有を継続する

すぐに売却や活用の予定がない場合は、空き家管理代行サービスを利用して保有を続ける方法もあります。b。

管理を怠ると、建物の劣化だけでなく、景観悪化や近隣トラブルの原因にもなります。

特に、将来的に売却や相続を予定している場合、管理状態が良いほど資産価値を保ちやすくなります。

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「売れない」「引き受け手が見つからない」と感じる不動産でも、再評価の余地はあります。まずは現状のままの状態で構いませんので、お気軽に無料査定をご活用ください。

空き家買取に関するQ&A

空き家の買取や売却を検討する人が抱きやすい疑問を中心に、実務の現場で頻繁に問われるポイントを整理しました。一つひとつ確認しながら、トラブルを防ぎ、より納得感のある取引につなげていきましょう。

家を売るときに絶対NGな行為は？

家を売却する際に最も避けるべきなのは、事実の隠蔽や虚偽の説明です。雨漏りやシロアリ被害、過去の事件・事故など、重要な事項を意図的に隠すと「契約不適合責任」に問われ、損害賠償の対象になることがあります。

売れない空き家はどうすればいいですか？

立地や築年数の影響で売却が難しい空き家は、買取専門業者への相談が現実的です。通常の仲介では買い手がつかないような老朽家屋や再建築不可の土地でも、買取業者であれば再利用を前提に買い取ってもらえる場合があります。

空き家を3年放置してもいいですか？

法律上「3年放置したら罰則がある」という規定はありませんが、長期放置は確実にリスクを高めます。劣化による倒壊や雨漏り、害虫・悪臭の発生、さらに近隣への損害が発生した場合は所有者責任を問われることもあります。

また、自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が最大6倍になる場合があります。使用予定がない空き家は、早めに売却や管理代行を検討することが望ましいでしょう。

家を売るときに絶対やってはいけないことは何ですか？

「早く売りたい」と焦るあまり、複数の業者に重複して依頼することは避けた方がよい行為です。複数契約は、価格競合による混乱や、二重契約などのトラブルを招く恐れがあります。

まとめ

空き家の売却は、時間をかければ高く売れるとは限りません。老朽化や管理負担が進むほど、売却の選択肢は狭まり、税負担や近隣トラブルのリスクも増していきます。そのため、「どの段階で手放すか」を早期に判断することが、結果的に損を防ぐ最大のポイントです。

買取を選ぶか、活用・譲渡・管理を続けるかは、物件の条件と所有者の目的によって異なります。大切なのは、「現状を正確に把握し、複数の選択肢を比較したうえで動く」ことです。

もし「売れない」「片付けが進まない」「権利関係が複雑」と感じている場合は、専門業者への早めの相談をおすすめします。現地調査や査定は無料で受けられるケースが多く、今の状態でどこまで価値を回収できるかを把握するだけでも、今後の判断が格段にしやすくなります。

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